楼市冰与火之现实剧出炉 防止房价大涨大跌成为基调

　　市场分化之下，“因城施策”下的调控也表现出明显的差异性。

　　据了解，作为国内最早出台限售令的城市，目前厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外，福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。

　　开年以来，杭州、深圳等地接连放松人才落户政策，新一轮的“抢人”大战上演，而根据这些城市的楼市政策，落户即可购房，实际上间接突破了限购。

　　与此同时，一些城市却收紧调控。

　　4月以来，北京、深圳、长沙、合肥等地陆续出台楼市收紧政策，以整顿房地产市场，遏制投资炒作。

　　4月15日，国管公积金出台新政，对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，最高贷款额度由80万元降至60万元，贷款期限不超过25年。

　　深圳、合肥、长沙也先后公布楼市收紧政策，规范商品房销售行为。整治“楼霸”、查处“哄抬房价”等行为。

　　张大伟认为，稳地价、稳房价、稳预期是今年中国房地产政策的关键，“三稳成为最关键的政策方向。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定”。

　　宋丁也持同样的观点，“目前政策的放宽十分谨慎，既不能让楼市出现一路上涨，同时也不能够出现下跌，要始终保持在窄幅波动的格局里。”

　　同时宋丁表示，楼市政策会逐步走向碎片化，不同的城市间分化也会进一步加剧，过去一刀切的时代已经结束。现在不单是城市之间，甚至是城市的不同片区之间，政策的分化差异都会特别大。

　　诸多业内人士也认同，中国房地产市场和调控正在进入一个新的时期，城市之间的分化将是长久的趋势，包括增量与存量市场均是如此。

　　增量市场将发生在二次城市化的城市群和都市圈。随着“收缩型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈，未来的城市规模将逐渐向外延拓展，随之而来的住房需求是增量市场的主力。

　　贝壳研究院研究显示，在房地产市场经过了多年的高速发展之后，一线城市和部分二线城市，由于土地资源的稀缺性，城市可开发空间逐步缩小，压缩了新房市场的空间，二手房交易量逐步上升，市场进入存量房时代。

　　多家机构的调研显示，目前四个一线城市全部进入了存量时代，二手房销量远超一手房。在这些城市，开发商存量运营进入了深水区。

　　记者的调查显示，开发商在一线城市的运营业务主要包括购物中心、写字楼、长租公寓、物流仓储、产业园区等，在这些存量市场，运营能力将成为开发商们竞逐的焦点。

　　楼市“小阳春”或难以持续

　　张大伟认为，这一轮的楼市“小阳春”能走多远，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。过去一年，很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。

　　据了解，在央行货币政策委员会召开的2019年第一季度例会上，“把好货币供给总闸门”的提法重新出现。会议提出，稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，同时保持流动性合理充裕，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。

　　多位楼市专家表示，在央行表态要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，去年下半年以来的信贷宽松小周期已经结束，楼市的小阳春或难以持续。

　　(房掌柜整理自央广网、 21世纪经济报道、同花顺财经)