部分城市步入房价过热区间 警惕资金违规流入楼市

　　25日，易居房地产研究院发布一季度百城房价报告，有23个城市一季度房价同比涨幅超过20%，步入“房价过热”区间。与此同时，此前央行公布的最新金融数据显示，一季度住户部门贷款增加1.81万亿元，其中，短期贷款增加4292亿元，中长期贷款增加1.38万亿元，相比去年同期均出现上升;而部分地区房贷规模与房价有同步上升的迹象。

　　业内认为，“房住不炒”以及审慎的房地产金融政策基调不变，后续房贷市场将整体保持稳定。也有专业人士表示，二季度部分政策或有收紧的可能，这可能体现在贷款、土地交易等领域。

　　全国首套房贷款平均利率降至5.56%

　　在前些年楼市火热的年代，房贷利率连续20多个月上涨，有的地区动辄上浮30%到50%。然而，在持续严厉的楼市调控下，楼市炒作逐步降温并变凉，而房贷利率在达到高峰后，开始转向下行。

　　据融360大数据研究院监测数据显示，3月份，全国首套房贷款平均利率为5.56%，较2月份下降7BP，首套房贷款平均利率连降4个月，已回归至去年4月份水平。在监测的35个城市中，共有29个城市的首套房贷利率下降。其中，一线城市北京、上海的首套房贷利率与二月份持平，广州和深圳则持续下降，分别下降了10BP和21BP，厦门降幅最大，同比下降了46个BP，福州和天津的下调幅度超过了30个BP。

　　3月份，又有138家银行下调了房贷利率，是2月份的3倍有余。在监测的35个城市533家银行中，15家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比2.81%，环比增加13家银行分(支)行;有138家银行分(支)行利率下降，占比25.89%，环比增加94家;有376家银行分(支)行首套房贷款利率持平，环比减少107家，占比70.54%。

　　整体来看，在这轮下调趋势中，一线城市中的深圳和广州连续下调，二季度继续下调的空间不大;二线城市基本已经下调过一轮，没有下调过的昆明、珠海、海口以及成都、无锡、南宁6个城市，预计短期内房贷利率仍会保持平稳。当然这主要还要看当地的房地产政策是否会发生大的变化。

　　多地新增房贷规模上涨

　　在楼市小幅升温下，以个人房贷为主的住户部门中长期贷款在一季度出现回升。央行数据显示，今年一季度，住户部门中长期贷款增加1.38万亿元，较去年的1.29万亿元增加7%。

　　具体分地区来看，一季度，上海金融机构新增的人民币住户部门贷款中，个人住房贷款增加258亿元，同比多增115亿元，值得一提的是，上海仅一季度房贷新增额便是2018年全年新增额584.9亿元的44.11%。

　　大连今年一季度住户部门中长期贷款增加7905.2亿元，相较去年同期的6931.65亿元上升14%。天津一季度住户部门贷款整体增加441.75亿元，较2018年一季度的225.29亿元增加也较为明显。

　　而部分城市房贷规模增加与房价上涨呈现同步。易居房地产研究院发布一季度百城房价报告显示，2019年第一季度，100个城市中有23个城市步入“房价过热”区间，其中，中山房价涨幅最大，达到61%的水平。而上海、大连房价也分别以27%和21%的同比增幅，双双处于“过热”区间。

　　但值得注意的是，也有部分地区房贷规模出现小幅下滑。北京一季度个人住房贷款增加93.0亿元，余额同比增长2.7%，增速下降6.7个百分点。深圳一季度住户部门中长期贷款增加471.11亿元，较2018年同期的549.19亿元，下调14.22%。

　　业内人士表示，银行房贷规模上升与整体银行信贷规模扩大有较大关系。不过，据了解，目前银行开展房贷业务的整体基调未变。

　　一位银行房贷业务相关人士表示，目前，银行房贷政策与之前没有什么变化，整体贷款投放比较平稳。

　　房企融资量大幅提升

　　中央之所以再次强调房住不炒，最重要的原因是房地产市场在今年一季度出现了明显的变化，按照市场人士的说法，楼市出现了“小阳春”行情。

　　去年第四季度房地产市场已经出现趋势性下滑，因此，有关部门放松了对房地产市场的限制性政策，2019年一季度，政策环境相对宽松，市场预期随之发生变化。在一系列的政策变化中，起关键性作用的是房地产金融政策的变化。2018年前三季度的按揭贷款控制是相当严格的，但今年一季度各家银行办理按揭贷款的速度大大加快。信贷环境显著改善使开发企业的资金紧张得以缓解。另外，减税降费、股市回升等等因素都对楼市回暖起到了一定作用。

　　从今年一季度的市场传导看，首先是信贷放松，由于按揭贷款加快，开发商资金来源增加，再传导到土地市场逐步回暖，土地市场价格上升刺激了住宅(包括一手房和二手房市场)出现价量齐涨的状况。数据如下：

　　融资环境宽松，房地产开发企业到位资金显著改善。2019年一季度社会融资规模增量累计为8.18万亿元，比上年同期多2.34万亿元，其中3月份社会融资规模增量为2.86万亿元，比上年同期多1.28万亿元。一季度的金融数据属历史天量。

　　在总体融资环境宽松的背景下，房地产企业的资金状况明显改善。1-3月份，房地产开发企业到位资金38948亿元，同比增长5.9%，增速比1-2月份提高3.8个百分点，较去年同期提高2.8个百分点。企业开发贷和购房贷款明显改善，国内贷款同比增长2.5%，较去年同期增长1.6个百分点，个人按揭贷款同比增长9.4%。

　　有业内人士提示，警惕资金以其他形式流入楼市。

　　央行数据显示，3月住户部门新增短期贷款4294亿元，创下历史新高。

　　业内人士表示，除了部分银行近两年开始大力发力零售端业务的原因之外，个人消费贷款快速攀升的背后，也不能排除有部分信贷资金违规流入股市和楼市的因素。中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼此前表示，今年以来股市回暖，楼市也迎来小阳春，有一部分信贷资金借道进入股市和楼市，监管部门和商业银行虽然对信贷资金流向有控制，但是很多资金的实际流向很难监测和监管。

　　据媒体统计，去年有超30家银行因信贷资金违规流入楼市，而收到监管层开出的50余张罚单，罚金累计近千万。而今年一季度数据显示，各级银保监机构共披露1021张罚单，合计罚没金额近2.5亿元，其中超过四成涉及信贷业务，尤其是信贷资金违规流入资本市场和房地产市场。

　　中国人民银行调查统计司原司长盛松成日前撰文指出，应警惕资金再次大量流入房地产领域。他认为，房地产作为资金密集型行业与金融业关联性较强，近年来这一趋势不断增加。

　　近日召开的中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　而住建部门也已对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

　　在房地产调控的总基调下，监管层对房地产信贷也一直是严控调门。央行在2019年金融市场工作会议上表示，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。银保监会相关负责人此前在国新办发布会上表示，将继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，防止房地产金融风险出现大的问题。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着预警增多，近期各类收紧性的政策有所增加，如西安收紧公积金提取政策、部分城市讨论房价年度涨幅目标制以及苏州土拍设定限价等。他预计，后续针对贷款、土地交易等领域的政策会再度增加，部分政策则会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。

　　(房掌柜整理自21世纪经济报道、央广网、经济参考报)