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严查机构违规向房企“输血”房地产行业融资持续收紧

厦门房地产网-房掌柜 2019-08-14 17:44:40来源:房掌柜 整理
[摘要]上半年,房企信用债发行量为2100.6亿元,发行量同比增长约500亿元

  房企融资再度收紧。

  近期,银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务,并表态严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化。

  在这个背景下,房企融资的紧张局面再度引发关注。针对此次专项检查可能带来的影响,有机构人士认为,大环境承压,房企公开市场发债也会受到一定影响。

  “由于市场担心风险,近期房企债券确实难发了。”申万宏源证券首席固收分析师孟祥娟表示。

  “目前房地产企业公开市场发债的政策确实有些收紧,不过也不是全面的,主要是对之前拿地比较激进的房企有一些限制,有一个清单。”8月13日,申万宏源证券固定收益融资总部副总经理范为表示。

  多个融资渠道收紧,银行房地产业务开始专项检查

  房地产资金链正在承受来自多个方面的压力。

  银行方面,继7月有窗口指导对部分银行要求控制房地产贷款增速后,8月初,银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(下称通知),称决定在北京、天津、河北等32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,各监管部门检查银行机构的数量原则上不得少于3家。

  据了解,此次检查,违规信贷是监管重心,主要涉及房地产信贷业务管理情况、风险管理情况、信贷资金被挪用流向房地产领域以及同业和表外业务。

  比如在信贷管理上,关注房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资;关注住房租赁贷款,包括与住房租赁企业合作情况,被中介机构套取银行信用问题,租赁贷款被挪用问题,为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。

  在信贷资金被挪用流向房地产上,关注个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房,以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域;关注资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;关注并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于开发房地产;关注通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

  在同业和表外业务上,关注直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供融资,或以自身信用提供支持或通道等问题;关注绕道违规办理土地储备融资、放大政府债务等问题,以多层嵌套方式违规流入房地产领域问题,委托贷款资金违规用于房地产领域情况。

  对此,张大伟称,“2019年来,房地产金融政策收紧,启动专项检查的32个热点城市基本就是全国房地产市场的‘牛鼻子’,这32个城市稳定了,全国房地产市场也就基本稳定了。”

  除了银行方面,信托作为房企的另一重要资金来源也有限制,多家信托公司被约谈警示,并收紧信托放行标准。7月初,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示,要求其控制业务增速,如未备案项目暂停、符合“432”通道类业务、地产公司并购类业务全部暂停等。

  7月20日,银保监会统一放行标准,仅同意符合相关条件的房地产信托业务报备,如项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质或者项目公司不具有二级资质、但直接控股股东具有不低于房地产开发二级资质。

  “从监管上看,前端融资模式被严格限制,而信托业务的房地产融资比较有优势的就是前端融资,这样一来,集合类地产信托募集规模下降,信托肯定是要转型的,可能会加大在股权投资方面的创新。”一位信托业人士表示。

  另在海外债层面,备案登记及发行条件均严格收紧,7月发布的相关通知要求,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;保险层面,资金投资集合信托受限,银保监会曾发文明确禁止将资金信托作为通道,要求基础资产投资方向应当符合相应政策。

  “最近房地产企业的确面临资金面的多重收紧,”张大伟表示,“但整体看,政策不是‘一刀切’暂停,都是加强监管,对于正常融资没有影响,不过对于大额度融资将会明显收紧。”

  从紧下的信用分层

  “目前政策仍然是适度从紧的。”范为表示,“而如果有公司受到此次银行信贷专项检查波及,导致市场机构畏惧风险影响公司发债也是有可能的。”

  而此类担忧反映在债券市场上,一个显著的特点就是房企债券融资的信用分层现象。

  数据显示,2019年上半年AAA地产企业占比达到58%,AA、AA+等级地产债的发行利率更是高出AAA级地产债不少。对比起来,2015年至2016年期间,AA级房企债券占比较多。

  据了解,8月以来截至8月13日发行的15只房地产公司债券中,仅有1只债券主体评级为AA级,主题评级为AAA的地产债有8只,其余6只则是AA+等级。

  譬如上市房企建发股份(600153.SH),该公司刚刚发行了一笔8亿元的短期融资券,期限一年,票面利率3.38%,公司主体评级为AAA级。

  “当前房企发债有两个特点,一方面是排名前50名的大的房地产商能够比较顺利地发行,但后面的中小房企债券都不好销售,也就是说信用分层比较明显;另一方面就是,对于拿地比较激进的房企,现在基本是限制他们通过发债融资。”范为表示。

  数据显示,2019年上半年,房企信用债发行量为2100.6亿元,发行量同比增长约500亿元。虽然发行量上有所回暖,但由于债券偿还量增加,整体净融资额仍然减少。

  与此同时,围绕房地产企业的融资收紧相关政策仍然持续。

  天风证券研究指出,企业净融资额较少一方面与企业的信用资质有关,如评级较低;另一方面,也与企业本身当前的发展情况有关。在净融资额排名靠后的企业中,除万科、华润置地等AAA等级企业外,大部分企业信用评级为AA和AA+;大部分企业负面新闻较多、经营情况出现恶化或对外担保负债等较高。

  龙头企业影响可控

  不过,虽然房地产企业融资收紧已在政策上影响市场情绪,但针对大型龙头房企,部分机构人士仍然表示乐观。

  “对于中大型房企,影响不大,对于小房企,可能就有较大风险。”北京某私募机构信评人士表示。

  某信托公司项目经理则认为,“当前窗口指导信托公司9月末的地产规模不得超过6月末规模,所以地产信托融资肯定受极大影响。虽然此次银行房地产业务的专项检查没有直接指向公开市场发债,但是在信托、银行贷款等都政策收紧的情况下,根据监管思路地产公司也必然会难受。”

  “境内债融资受限主要针对部分上半年拿地较激进的地产主体。从近期境内债净融资额数据来看,7月中高等级地产主体净融资额明显回升,中高等级整体压力不大。”孟祥娟表示。

  一位上市知名房企公司人士则表示,“目前的检查更多的是针对银行贷款融资渠道,对于本身融资渠道较多的公司影响可控。去年公司又有新股东战略合作,所以影响不大。”

  北京某大型公募基金投资总监表示,“现在地产融资各方面都有收紧,一些小地产公司肯定会撑不下去。这些地产公司出局后,就会有一些龙头地产公司去瓜分业务,因此会有一个龙头集中度提升的行情。”

  “目前房企融资也不止公开市场发债的分化,银行贷款、信托的融资也有差异性。比如前10名的公司能从银行贷款,能走信托;排名10至30名,从银行贷款越来越费劲,就走信托;排名30名以后,信托也不行了,难度越来越大。”前述投资总监指出。

  因此,从配置上来讲龙头地产的吸引力犹在,其风险依然可控。

  “融资的集中度提升,下一步就是拿地的集中度提升,再下一步就是销售集中度的提升,最后是利润的集中度提升,都是这样一个节奏在走的。所以虽然当前市场环境变动,但龙头地产股还是具备一定吸引力。”前述投资总监指出。

  资产荒加剧了

  对下半年的信贷投放,廖志明预计“压力增大,资产荒或加剧”。

  长江证券宏观债券首席分析师赵伟也认为,伴随去杠杆持续推进,绝对安全的资产会越变越少,资金和优质资产供需不平衡未来或加剧。

  经济下行压力,实体企业不景气,整个市场面临资产荒。如今房地产融资又收紧了,将进一步拖累信贷与社融,资产荒加剧。

  无论是信贷市场,还是投资市场,优质的客户与资产成为竞相追逐的对象,资金都在追逐优质安全的资产。赵伟认为,当前阶段,有些类似2015年下半年到2016年8月的“资产荒”,资金大规模流向债市,推动利率债长端收益率和信用利差创历史新低。背后核心驱动是,资金滞留在金融体系,叠加风险偏好下降,导致过多资金追逐较少的优质资产。

  掐紧房地产融资,就是要将资金赶入实体企业,7月只是转折点,未来央行将会采取措施,将融资赶入以中小企业为主的实体企业。经济压力在进一步加大,制造业PMI已连续3个月处于收缩区间。那么,央行的下一步动作又是什么呢?

  7月30日,中央政治局会议上就强调了保持流动性合理充裕,引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资。

  王青认为,后期货币政策将进一步加大逆周期调节力度,具体措施包括:全面及定向下调存款准备金率,加大TMLF、再贷款再贴现规模;通过MPA考核指标调整,引导银行信贷资金流入制造业、民营及小微企业等实体经济薄弱环节。央行接下来还会加快推进“利率并轨”,引导当前较高的一般贷款利率适度下行,降低企业融资成本。由此,未来央行或将从数量和价格两个纬度,加大“宽信用”政策实施力度。

  “预计伴随各项稳增长政策加码,8月M2、社融和信贷增速等重要金融指标有望反弹。”王青表示。

  但是,招商证券最新报告称,在政策选择上维持之前的判断,即现在问题的关键并不在于进一步刺激融资规模,而在于如何有效运用前期积累的信用创造,以等待盈利底的形成。

  该报告还认为,家庭部门去杠杆方向未变,对应房地产数据表现难言乐观。由于这几年买房不断加杠杆,家庭部门杠杆率快速增加,其风险需要警惕。

  2018年中国居民杠杆率水平为53.2%,如何掐紧房地产融资以及降低住房部门杠杆率,成为当下重点选择。

  (房掌柜整理自21世纪经济报道、第一财经、华夏时报)

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责任编辑:刘锦玲

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