5000亿在望 保利发展迟来的“345”战略达标

　　保利发展的五千亿目标，在延迟一年之后终于要达到了。

　　12月7日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，2020年1-11月，公司实现签约面积3119.29万平方米，同比增加10.66%;实现签约金额4630.42亿元，同比增加10.32%。

　　其中，2020年11月，保利发展实现签约面积262.89万平方米，同比增加8.60%;实现签约金额402.93亿元，同比增加23.97%。

　　看起来，保利只要12月签约金额在370亿元以上，就能达成5000亿元目标。

　　2017年，保利地产抛出“2017年冲刺3000亿，三年内突破5000亿”的“345”战略，即2017年销售额实现3000亿元，2018年实现4000亿元，2019年实现5000亿元。

　　但最终，2019年保利发展签约金额为4618.48亿元，仅完成全年销售目标的92.37%。这一目标将在延期一年后，终于大概率变成现实。

　　据观点地产新媒体统计，因疫情关系，保利发展今年前4个月的签约销售额都在400亿元以下。但自5月全国大部分地方复工复产之后，销售出现明显回升，其中6月录得今年以来最高签约金额688.53亿元，随后7、8月又回落至500亿元以内，9月份终于再度超过500亿元，10月也保持在554亿元水平。

　　数据来源：公司公告、观点指数整理

　　上个月保利发展公布10月销售数据之后，东方证券就曾发布报告，预期该公司全年有望实现5000亿元的销售目标。

　　值得注意的是，截至目前，销售金额排名前五的房企全部公布了前11月的业绩，期内销售增幅从高到低分别为恒大、保利、万科、融创和碧桂园，具体数字分别为16.9%、10.32%、5.07%、3.97%和3.33%。

　　换而言之，前五房企中，仅有恒大、保利的销售增幅保持在双位数，且增速是碧桂园的数倍。

　　另一方面，前三季度保利发展营收为1175亿元，归母净利润为132亿元，同比增速分别为5.06%和2.88%。截至期末，经营性现金流净额为-181.6亿元，相比去年同期的92.21亿元，大降296.92%。

　　经营性现金流为负，是外界诟病保利发展的地方之一。该公司对此解释，主要是销售回笼随销售规模减少，合作项目往来款投入增加。这反映出在扩张层面，保利发展积极投资的策略也给现金流带来了影响。

　　兴业证券在研报中指，前十个月，保利发展累计拿地金额1438.7亿元，拿地总建面2189.9万方，拿地均价6569.6元/平方米，拿地金额占销售金额比重为34.0%，去年全年该比例为33.7%，仍保持拿地力度。

　　据观点地产新媒体统计，2020年11月，保利发展通过公开市场拿地14宗，其中百分百权益拿地仅5宗，剩余9宗都是和其他房企合作拿地，所持权益从20%到60%不等，所需支付土地费用大约216.48亿元。

　　除了招拍挂，11月保利发展在大本营广州还签下了一个巨额投资的城市更新项目。11月27日，广州花都三东村(含罗仙八队)全面改造项目正式与保利签署合作协议。

　　三东村(含罗仙八队)位于广州市花都区中部，距离新白云机场仅5公里，根据招标文件，项目总用地面积约199公顷，采用全面改造模式，改造范围内集体建设用地转为国有用地。目前三东村片区范围内现状建设仍以村庄居民点和相对落后的村集工业园为主，土地利用效率较低。

　　该旧改项目的改造成本约150亿元，预计总投资额约300亿元。

　　此外，11月4日，珠海特区报公示了金湾三灶社区鱼弄二组和鱼弄三组更新村(股)民表决大会投票表决结果。结果显示，保利湾区投资发展有限公司(保利)成为该旧村更新改造前期合作企业。

　　相较于拿地，在融资端口，11月保利发展表现并不突出。纵观11月，保利发展仅成功发行了一笔20亿元的中票，并有一笔22.5亿元的ABS获得受理。