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林采宜:多举措破除公募REITs扩容障碍

厦门房地产网-房掌柜 2020-09-01 10:40:12来源:房掌柜 整理
[摘要]要培育公募REITs的市场环境,应对税收政策做出相应调整。同时,公司型REITs的法律地位需通过相应法律法规进行明确。

  华安基金首席经济学家林采宜日前接受中国证券报记者专访时表示,公募基建REITs能为基建提供增量资金来源,还能降低地方政府债务负担。当前,公募REITs市场全面扩容面临的最主要障碍是没有足够赚钱的底层资产。

  要培育公募REITs的市场环境,应对税收政策做出相应调整。同时,公司型REITs的法律地位需通过相应法律法规进行明确。短期内商业地产领域公募REITs不具备推出试点的时机。

  具有高稳定回报特征

  中国证券报:REITs基金在国外发展情况如何?

  林采宜:从组织形式看,REITs有公司型和契约型两种。公司型允许内部管理、可不断进行外源性融资,持续发展能力强,适合于需要不断投入的高新技术类基础设施建设。而契约型REITs只允许外部管理,投资者以买入持有为主,适合于传统基础设施。

  在美国、日本、新加坡及澳大利亚都有成熟的基础设施REITs、基金和信托产品,虽然形式有所不同,但特征高度相似。在所有上市产品规模中,美国的基建REITs规模最大,达到2310亿美元,澳大利亚基建基金次之,规模为525亿美元;日本和新加坡的上市交易产品总规模都在100亿美元以下。

  以上四国的基建类产品均有明确的底层资产、分红及税收优惠要求。除了新加坡的商业信托对于分红没有强制要求及采取仅对信托征税以外,其它三国均对核心资产有明确的最低比例要求,同时强制分红比例达到90%以上,并仅对投资者征收所得税。

  中国证券报:作为投资品,REITs在收益率方面有哪些特点?

  林采宜:由于政策因素,大部分国家的基建REITs都有高强制分红比率、低税率、高稳定回报等特征。但公司型REITs和契约型REITs的收益水平和波动性差别很大。

  以美国为例,2015年以来基建REITs的年化收益率高达18%,波动率超过20%,因为美国基建REITs是以运营通信设备的公司型REITs为主,有较强的权益资产特点。高收益伴随高波动。

  澳大利亚基建REITs以契约型为主,最近十年(2010年至2019年)的股息率在4%至7%的区间内波动,高出国债利率2%至3%,收益稳定,波动较小。

  中国证券报:中国的公募REITs为何先在基础设施领域推出?

  林采宜:海外的REITs底层资产绝大部分是房地产,包括住宅和商业地产,而国内由于各种因素,房地产目前不允许以信托产品这种非标方式融资,这是最主要的原因。

  其次,房地产的租金收益率较低也是重要因素之一。以住宅地产为例,我国一线和二线中心城市的住宅地产,租金收益率大约在1.5%至2.5%之间,北京、上海这样的超一线城市中心地段的租金收益率甚至达1%至1.2%,这样的租金收益率显然在理财产品市场上缺乏竞争力。

  海外房地产一线城市的住宅,租金收益率在3%至5%之间,加上不动产投资信托产品的税收优惠政策,使得REITs的收益率通常比国债收益率能高出2个百分点以上。这是(不动产)固定资产信托产品的生机所在。

  我国的实际情况决定了发行基础设施REITs是当前的较好选择,且会选择部分基础设施建设项目,这是政府优惠政策倾斜的重点。

  至于当前我国发展基础设施公募REITs的优势,我认为,基础设施公募REITs最大的优势,就是政府在政策方面拥有自由裁量权。因为这类项目能减轻政府财政的压力,打开基础设施建设的融资渠道。但这个“优势”能否变成项目的市场生命力,取决于项目是否有足够的现金流收入,收益率能否明显高于无风险利率。

  降低地方政府债务负担

  中国证券报:在盘活存量、完善投融资机制方面,公募REITs将发挥哪些重要作用?

  林采宜:目前中国基础设施存量规模超100万亿元,然而,从目前的基建资金来源看,政府专项债发行额占基建投资的比重逐年上升,未来要源源不断增加基金项目的投入资金,需要撬动更多民间资本的参与。公募基建REITs能为基建需求提供增量的资金来源,同时还能降低地方政府的债务负担。

  同时,基建REITs还可盘活PPP项目。国家发改委发文明确,基建REITs底层资产为PPP项目的,PPP项目应以使用者付费为主。这将改变过去PPP项目重建设、轻运营以及偏好政府付费的状况,未来的PPP项目将更重视项目运营和以使用者付费和可行性缺口补助为主的回报机制,为二次融资提供条件,同时可减轻政府负担。

  中国证券报:当前公募REITs市场全面扩容面临哪些障碍?培育REITs市场环境还需要加大哪方面的政策支持?

  林采宜:当前公募REITs市场全面扩容面临的最主要障碍是没有足够赚钱的底层资产。社会资本都是很“聪明”的,盈利前景乐观的项目不愁没有投资人和资金来源,这些项目不一定需要公募REITs这种融资方式。而底层资产盈利能力,可能是影响基建REITs扩容的重要因素。

  要培育公募REITs的市场环境,首先,税收政策要有相应调整。其次,公司型REITs的法律地位需要通过相应的法律法规明确,一些风险回报率可能较高的新基建领域,如信息网络等需要持续创新投入,这类REITs在发达国家能有较高的回报率,其组织形式主要是公司型设计,相比之下,契约型REITs不太适合新基建和高风险项目。再次,在养老金递延纳税账户等一系列制度方面也需要不断完善,从而吸引长期资金加入。

  中国证券报:国内商业地产领域公募REITs试点环境如何?你认为何时会推出试点?

  林采宜:商业地产供过于求的状况两年前就已有所显现,新冠肺炎疫情导致零售和服务业收缩及转型,加剧了商业地产的过剩。今年上半年,北京、上海、广州、深圳甲级写字楼的吸纳量同比跌幅超过50%,一线城市的写字楼租金绝大部分都呈现不同程度的下跌趋势。

  在当前的宏观和产业环境下,我个人认为,短期内商业地产领域公募REITs不具备推出试点的时机。

  来源 :中国证券报

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责任编辑:黎观日

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