一损俱损 地产凉意中合富辉煌业绩预亏的启示

　　地产行业持续震荡的凉意，波及到了上下游多数行业。其中，房产中介在经历全行业萎缩的同时，业绩受开发商信用风险的影响也直接显现。

　　12月24日，房产代理龙头合富辉煌发布盈利预警称，由于在2021年第四季度某些从事房地产开发的客户信贷质素恶化，集团就其未偿还的应收款项的预期信贷亏损作出额外亏损拨备，预期将录得截至2021年12月31日止年度应收账款的预期信贷亏损的拨备增加介乎约2.5亿港元至3亿港元。

　　这导致合富辉煌2021年预期盈转亏，而截至2020年12月31日止年度股东应占溢利约为1.84亿港元。

　　一般而言，按照会计准则将账款拨备从而导致亏损的，即表示上述应收款项长期无法收回，且被会计师认为回收成疑。

　　国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总经理黄立冲对此表示：“这是较为普遍的现象，随着多家房地产公司遭受财务困难，不论是物业代理、物业管理、施工公司、装修公司都会遭遇不同程度的坏账，从而拖累其业绩。这种坏账是蔓延性的，很多上下游产业和相关产业甚至金融产业都会被波及。”

　　根据半年报披露，合富辉煌给予客户的平均信贷期介乎30至180日，截至2021年6月30日，应收账款合计19.91亿港元，其中超过180日的合计8.76亿元，占比43.98%。

　　据观点新媒体了解，在此之前，踩雷开发商坏账的还包括贝壳和世联行。

　　9月17日，世联行公告称，与恒大集团存在业务往来，为恒大集团提供新房代理销售服务，收取相应的佣金。近期，因恒大集团资金周转困难，无力支付拖欠公司的账款。

　　截至2021年8月31日，世联行与恒大集团之间应收票据余额为5.51亿元，应收账款余额为6.94亿元。截至9月中旬，世联行与恒大集团已就应收款项中约2.46亿元达成抵房解决方案，尚有应收款项余额9.99亿元。

　　贝壳2021年半年报亦显示，截至2020年末和2021年6月末，应收账款分别高达131.84亿元和138.32亿元，相比2018年、2019年的34亿元、81亿元，增长了数倍，信用损失风险较大。

　　回款压力在贝壳2020年财报中有所提及：“如果我们合作的房地产商出现类似问题(不满足三道红线要求而无法获得新的融资)，可能无法按时偿还账款，我们将被迫增加损失准备或核销相关账款，这将影响公司业绩。”

　　合富辉煌的盈利预警则意味着，来自开发商的信用损失风险已经直接影响了房产中介的业绩表现。在此之前，更多的经营挑战来自于行业整体的政策调控及市场变化。

　　上半年，合富辉煌收益为39.31亿港元，同比增长50.72%;公司拥有人应占期内溢利为3279.9万港元，同比下降54.67%。

　　对于业绩变动，合富辉煌于公告中表示：“2021年5至6月，广东省多地的新冠病毒疫情有所反弹，对地区市场销售产生阶段性影响，集团的业务表现亦因此受到影响。同时，在房地产物业代理行业竞争加剧的情况下，集团在全国性业务布局及应用房地产电商销售，使业务仍有增长，但销售及行政开支中的员工成本和分销成本也因而增加，导致利润率及股东应占溢利较去年同期下跌。”

　　实际上，过去一年房产中介经历全行业萎缩，房地产调控对楼市的影响，被认为是“对二手房和房产中介冲击最大的一次”。

　　调控层面，包括打击学区房炒作、加强限购限售、发布二手房指导价等;此外房贷新规两道红线下，房贷利率普涨、放贷周期延长、二手房市场大面积停贷等，减缓了市场流动性。“房住不炒”的不断重申、地产行业下行氛围下，购房者渐趋冷静观望的情绪浓厚。

　　根据国家统计局数据，今年10月，全国商品房销售面积同比下降21.7%，其中住宅销售面积同比下降24.1%，连续4个月下降，10月降幅扩大8.3个百分点，创6年以来同期新低，东北地区商品房销售量价齐跌。

　　房产中介首当其冲受到影响。可以看到，过去一年包括贝壳、中原等在内的房产经纪企业，都出现大规模裁员闭店、架构调整。

　　12月23日相关数据统计显示，今年前9个月，深圳已有642家中介门店关停。多项数据显示，房地产中介行业正经历低迷阶段，上市房产中介平台贝壳、房多多、我爱我家等多家公司三季度业绩显示，二手房交易规模快速萎缩。

　　根据贝壳2021年三季报，公司营业收入同比下降，总成交额较去年同期下降超两成，净利润现近两年来首亏;房多多前三季度累计实现营业收入8.62亿元，同比下降52.9%，净亏损扩大至5.99亿元。

　　老牌机构中原集团于10月中旬的内部文件显示：“受市场持续低迷，为了保留核心资源度过寒冬，集团决定调整内地业务规模与架构。”中原集团提出，旗下所有分公司都要因应自身经营情况作出适度收缩，目标在第四季度达到收支平衡。

　　不过正如房产中介公告中所言，凉意或许有来自市场影响，但优胜劣汰作为生存法则，行业洗牌下也意味着传统中介经营模式及粗放式的规模扩张需要改变。其中，发展金融服务、应用数字化就在合富辉煌2021年中报中被重点提及。

　　值得注意的是，寒冬下房产经纪正大规模收缩的同时，仍有新的资本入场，包括最新入场的互联网公司字节跳动、快手。

　　据业内人士分析，资本押注的判断逻辑，大概是建立在随着后续二手房交易量超过新房、存量市场到来，房产交易复杂度及风险管理重要性上升，市场对于中介服务的需求将大幅提高。