多个城市开发商暗降新盘售价 房企销售压力将加码

“从目前的市场大环境以及我们对2014年调控政策走势的判断来看，2014年的楼市成交量不可能延续2013年的上涨幅度。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，尤其在楼市库存高企的城市中，部分大型开发商已经开始“以价跑量”，争取快速清盘，回笼资金后撤离，从而加大对一线、二线城市的投资。

　　事实上，据中原地产研究部监测数据显示，4月份第一周，全国54个主要城市合计住宅签约套数为3.84万套，同比下调比例达到了32%，环比3月份同期下调比例为17%。

　　多个城市房价暗降

　　中原地产监测的54个城市数据显示，4月份第一周新建住宅成交面积合计187万平方米，环比下降31.7%，此前领涨的一线城市降幅接近五成。不包括清明假期，4月1日到4月4日，日均成交量较3月份日均值上升9.9%，市场表现仍属平稳。

　　事实上，据记者了解，杭州市房价首降后，常州市、连云港市、营口市等三线、四线城市加入降价大军，而北京市、深圳市等一线城市个别楼盘在3月份也开始暗中下调销售定价。

　　有房企内部人士向记者透露，北京市有些项目蓄客情况也不理想，无法达到以往推出房源量120%以上的客户到访量，甚至都不到70%，受捧盘也存在水分，所以部分开发商已经开始倾向于“平价走量”，快速回笼资金。

　　事实上，大型房企非常善于抓住市场窗口期推盘，蓄客情况若不理想，将会根据蓄客量来调整销售定价或者开盘时间，以此保证业绩增速和企业现金流量安全。目前来看，北京市的刚需新盘已经出现“让利走量”的趋势。

　　此外，二手住宅市场表现同样不尽如人意。据中原地产指数系统数据显示，2014年3月份，六个城市二手住宅价格指数中有三个城市环比微跌，除已连续微跌4个月的北京市之外，上海市和天津市也加入了价格下跌的行列。

　　进入4月份以后，中原地产监测的六大城市二手住宅4月份首周成交面积合计89万平方米，为今年以来周均水平的第四低位，仅好于春节假期前后三周的成交量。而从各个城市来看，仅广州市、天津市上周成交量较3月周均值出现上升，其余四地均呈现下滑状态，其中京、沪两地降幅较大。

　　房企销售压力增加

　　“4月份是房企冲上半年销售业绩最为关键的月份，2014年上半年房企的销售任务完成情况基本取决于4月份的销售业绩。”张大伟表示，相比扎堆三线、四线城市的中小房企，深耕布局一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦销售业绩下滑，股价就可能随之下挫，这给上市房企造成了一定压力。

　　对此，多位业内人士也向记者表示，今年房企的资金链偏紧，而市场预期已经发生转向，三线、四线城市库存高企，难以快速消化;个别一线、二线城市取消了贷款利率优惠，北京市还有自住型商品房大量入市带来的冲击，预计一线、二线城市的楼市变化可能会出乎市场意料。

　　张大伟直言，从春节过后的这两个多月时间来看，当前房企与客户之间的博弈已经出现了微妙变化。在信贷收紧、自住型商品房供应等多个因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪浓厚，而房企“让利跑量”心理渐占上风。

　　此外，2013年年末部分项目的销售额转到2014年销售业绩的调整基本完成，房企接下来要靠真实的市场成交量来冲业绩，预计销售压力将越来越大。