旭辉控股生意经：借“小股操盘” 蚕食中小房企市场

　　“像2009年时的龙湖、2012年的阳光城一样，感觉又有一波地产企业从区域走向全国。”在今年的一次行业聚会上，一家房地产公司的营销总监和同行议论，虽然媒体普遍认为房地产行业将进入寡头时代，但后起的中小地产商仍然有机会在这个行业崭露头角。

　　而在这些中小地产商眼中，旭辉无疑是一个值得效仿的榜样。从2011年销售仅40多亿元，到2014年上半年销售102亿元，旭辉以每年40%~50%的复合增长率快速扩张。

　　在此背景下，有人不禁赞叹旭辉控股集团(00884，HK)董事长林中当年“割肉”上市的英明，认为正是有了此举，旭辉才能在最近两年快速增长，并在各项财务指标上和港股上市的蓝筹地产商一步步接近。

　　但林中却不看好这些中小开发商的未来前景。“现在只有几十亿(销售额)的公司已经来不及了。”他认为，房地产正在从精英阶段向寡头阶段过渡，整个周期也就十年，而目前销售额只有几十亿元的公司，已经很难赶上这个进程，能把握这个机会的，只有销售额一两百亿元的企业。

　　旭辉正好处在林中所说的 “有机会”的门口——上半年完成102亿元销售额，全年销售额目标220亿元。它未来能成为中国房地产的“寡头”吗?旭辉今年开始大面积推广的“小股操盘”，能够吞并一部分中小企业的市场份额吗?

　　上市两年融资成本下降1.7个百分点/

　　为了成为未来房地产行业的“寡头”，旭辉曾经作出过很大“牺牲”。

　　2012年11月，旭辉以1.33港元/股的发行价赴港上市，这一股价只相当于公司当时每股净资产的30%，因此一度被称为大股东是在“割肉”上市。当时有人质疑旭辉的资金链，认为公司一定是财务上有问题，才会向投资者作出如此大的让步。

　　其实，旭辉“贱卖”自己另有隐情。彼时，市场的融资成本高达15%以上。作为当时一家排名勉强挤进50强的地产商，旭辉不得不大量使用预期年化收益率在12%以上的信托融资。不仅融资成本高昂，还要承担巨大的融资风险。由于融资渠道单一，公司的销售规模受到一定影响。

　　记者注意到，2011年，旭辉的销售额只有46亿多元，当年公司在地产百强榜中排名44名，这显然不利于融资。

　　记者通过每经地产微信公众号“邦地产”了解到，是否是百强企业，以及在百强企业中的排名，将直接影响到公司贷款融资的金额和成本。只有全国前30强的企业，才能获得年利率12%的信托贷款，土地抵押率也有望达到60%。如果排名在50名以后，不仅融资成本飚升至14%，土地抵押率也被严格限制在50%以内。如果连百强都没有入围，那么要想从金融机构获得贷款，就非常困难。

　　而对地产行业来说，能否进入百强企业，一个重要参照值就是销售额，这一指标对开发商的排名具有非常大的影响。然而，要想实现销售规模的大幅增长，没有足够的资金支持，几乎是不可能的。

　　也许正是因为这个原因，旭辉格外渴望上市，以打开融资通道。在旭辉上市后仅仅几个月内，公司就宣布发行2.75亿美元，2018年到期的优先票据，票面利率12.25%。此后公司多次通过发行优先票据进行融资。

　　大规模的发债，让旭辉的销售规模迅速扩张。2012年旭辉销售额只有95.2亿元，2014年上半年已经达到102亿元。