2014年厦门楼市告别疯狂 高起价低溢价成为市场主流

供应缩减至近六年来新低

　　2014年土地市场成交规模大幅缩水。受土地供应减少的影响，2014年共成交24幅地块，相比2013年减少了一半，规划总建从去年的390.73万平方米减少到221.94万平方米，政府共吸金172.54亿元，同比下降52.8%;其中商住地块成交10幅，相比去年减少4幅，规划总建137.34万平方米，同比下降17.5%，成交总额158.37亿元，同比下降15.6%。2014年厦门土地供应持续下滑，商住用地总建供应量却反涨。2014年厦门经营性土地供应建筑面积336.97万平方米，同比下降17.2%;其中含住宅用地供应建筑面积204.00万平方米，同比上升17.0%。从地块属性占地面积看，新增供应中商住用地所占比重持续增大，共13幅，达78.80万平方米，占比达57.2%。

　　从区域分布看，在经历2012、2013年集美区和翔安区轮番唱戏后，同安区去年成为政府重点供应区域，全年共供应6幅，以37.83万平方米荣登供应面积榜首位置，商住用地较为突出，集中在环东海域片区;集美区和湖里区供应相差不大，分别以6幅、28.58万平方米和5幅、26.13万平方米位位列二、三位;海沧区供应地块幅数最多，达10幅，但地块规模一般，以21.63万平方米、15.7%的占比排名第四位，而翔安区的供应土地规模与海沧接近;受地块稀缺的影响，思明区的土地供应依旧垫底，全年仅供应2.20万平方米。

　　高起价低溢价成市场主流

　　过去一年房地产市场走势不明朗，这也导致了流拍地块的增加。与2013年相比，尽管2014年土地市场的供应量一直维持低位，但是流拍率却走高，全年29幅招拍挂地块中有5幅出现了流拍现象，在近几年厦门土地市场中较为罕见，其中不乏商住地块。

　　虽然土地成交规模呈逐渐下滑态势，但土地价格却仍然坚挺。基于楼市行情的低迷，去年供地计划也显得更加谨慎，全年商住土地成交完成率仅为年初计划的三成不到。而在2013年房价大幅上升的市场背景下，政府也调高了商住地块的起拍价，虽然不能直接决定土地成交价格，但是作为土地起始价格的参考，势必会推动土地价格的上涨，面对土地供应缩水，而开发商需求旺盛等因素，导致土地价格节节攀升。

　　起拍楼面价的调高，直接减少高溢价的可能性，低溢价成为市场主流。2014年全市经营性用地的总溢价率为43.8%，同比下跌51.4个百分点。在商住地块中，去年多数的溢价率维持在30%-60%之间。

　　岛外四区高价地全部被刷新

　　尽管今年市场环境一般，开发商拿地较为谨慎，但各区域高价地还是接踵而至。去年全年累计成交土地中，海沧区以7幅、52.17万平方米的总建成为去年土地成交规模最大的区域;商住地块成交楼面价方面，海沧区依然是岛外价格最高的区域。

　　从区域具体来看，海沧区去年成交的7幅地块中有3幅商住地块，楼面价突破1.5万元/平方米大关。

　　翔安区去年的土地成交以商住用地为主，其中2幅位于新店核心区，成交楼面价在1.2万元/平方米以上，值得一提的是海晟力压住宅、路桥等房企，以58.0%的溢价率夺得2014XP04地块，再次刷新了该区域高价地，另外两幅地块则由世茂和国贸控股竞得，翔安新城发展再添新血液进入。

　　同安区虽然存量市场压力严峻，然而去年依旧出现了高价地，楼面价首次突破了万元关卡，也标志着岛外楼面价全面破万。

　　而作为商品住宅成交占据全市半壁江山的集美区，去年土地成交延续前年趋紧态势，全年只有2幅商住地块成交，其中位于橡树湾对面的国贸地块，成交楼面价打破了由园博1号保持的12066元/平方米高位，最终达到13136元/平方米，晋升为集美新高价地。

厦门楼市告别疯狂

　　成交缩水 价格上扬

　　2014回顾

　　和2013年疯狂的楼市相比，2014年的厦门楼市显得格外冷静。2014年初以来，市场陷入低迷境地，“金三银四”、“红五月”、“金九银十”局面不再，成交一直处于低位徘徊，最终以312.42万平方米收官,环比下跌近30%。

　　供大于求

　　月均供应量28万平方米

　　经历前两年高位成交后，2014年年初全国降价潮的到来导致楼市成交频频受挫，厦门市场也未能幸免。虽说一系列救市政策陆续出台，但博弈氛围浓厚，开发商的蓄客也举步维艰。受限于多方因素，2014年厦门商品住宅新增供应大幅收窄，全年新增供应量336.22万平方米，环比下跌22.5%。其中集美区的新增供应面积137.68万平方米，占全市供应面积的40.9%，仍然是绝对主力区域。湖里区和同安区的供应面积分别为50.96万平方米和45.76万平方米，位居二三位。

　　从月度供应走势看，相对往年而言，大起大落的情况少了许多。去年4月市场出现了一波出盘潮，供应面积达到了去年最高。不过好景不长，此后市场供应开始明显下滑。直到为了冲刺年终业绩，供应量再次从9月的谷底迅速拉升，全年月均供应量维持在28万平方米的低位徘徊。不过，虽然供应市场有所下滑，但仍高于成交量，供求双方首次呈现三年来供大于求的趋势。

　　楼市降温

　　住宅成交大幅收窄

　　虽然限购限贷松绑等利好政策不断，但楼市成交与前年的疯狂相比大相径庭。另外，厦门房价涨幅过高，刚需客户外溢的现象进一步加剧，成交量大幅收窄，仅为312万平方米。

　　从区域成交看，2014年区域成交排行前三名分别是集美区、湖里区和同安区。集美区由于区域成熟度不断提高，品牌房企的集聚竞争也进一步提升了楼盘品质，在售楼盘多且体量大，推盘频率高，最终以132.28万平方米继续蝉联年度区域成交冠军，市场占有率高达42.3%，环比前年上涨了4.4%。湖里区以53.77万平方米成交量位居亚军，成交面积占比17.2%。同安区以38.50万平方米位居成交量排行榜第三，成交面积占比14.5%。

　　与成交遇冷相反的是，2014年全市商品住宅均价却一路高歌，呈现大幅上涨趋势。据统计，去年全市成交均价达19807元/平方米，创下历史新高，上涨幅度高达26.3%。其中，岛内成交均价33432元/平方米，上涨幅度达20.6%，岛外成交均价15709元/平方米，上涨幅度32.3%。

　　产品丰富

　　首置、首改仍是主力

　　受供应结构的影响，2014年全市主力供销主力户型为80-90平方米、120-144平方米和100-120平方米的产品。其中，80-90平方米面积段的产品表现出供不应求的态势，两三房依旧是成交的贡献主力房型。复式和四房虽说供应基数较小，但去化表现良好，市场存量房源偏少。

　　此外，去年全市商品住宅以10000-15000元/平方米的单价区间为主力，占比高达38.2%。对比前年单价段成交表现，2014年15000-20000元/平方米的首改产品占比明显提高了20%。可见，改善型产品市场份额扩容趋势越发明显。

　　价格仍是影响楼市成交的主要因素之一。在成交总价段中，2014年各总价段产品的表现波动明显。虽然100-150万元的产品成交量依旧是最高，占比31.8%，但市场出现两极分化的态势显著，100万元以下的占比严重缩水，仅占12.5%而已。由此可见，刚需房渐行渐远。此外，100万元以上的产品全线呈上扬趋势，再次折射出厦门房价上行以及改善产品占主导的态势。150-200万元的成交占比提升6.6%，也预示这种市场发展趋势将进一步加强。

　　2014年厦门土地市场整体表现跌宕起伏，有过无人问津的暗淡流拍，也有过百轮竞价的高价地加冕。事实上，去年土地市场也一直随着楼市的行情波动，我们不妨来看看过去一年的土地市场，都有哪些值得注意的现象。