邓浩志：调控方式将要转变 或严或松均因地制宜

    近段时间，地方楼市调控呈现出两种截然不同的方向：这边温州、舟山相继传出放松限购的消息，而郑州却进一步抬高购房门槛，甚至推出“商品房预售价格需环比零增长，否则暂不发预售证”的严厉招数。双面调控的背后，折射出什么现象？

    方式转变  地方根据自身情况调控楼市

    中央政治局会议并未提及到房地产调控，给予了地方政府更加灵活的调控思路，双面调控的出现，反映了调控方式正由原来的中央制定，地方执行的模式逐步转变成中央不明确表态，地方根据实际情况自行调控。

    以温州市为例，作为首个微调限购令的城市，在执行限购之前的2007年-2011年间，商品房每平方米销售均价从9787元上涨至34674元，5年上涨244%，楼市热火朝天。但后来民间借贷风波爆发，楼市严调政策实施，再加上有别于以往供应紧张，温州近年来土地供应明显增加，商品住宅供应量显著加大，在需求减少而供应增多的情况下，温州楼价开始长达两年的持续下降。然而，不但楼市萎靡不振，宏观经济表现也不理想。2012年，温州市大多数经济指标处于浙江省“倒数”行列，其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数第一，另有4项倒数第二。因此，考虑到房地产业对于经济增长有明显的拉动作用，温州市通过微调限购政策，刺激地产市场，可望再度激发资金活力，推动实体经济增长。

    一二线城市严控  三四线城市救市

    实际上，试图突破限购令的温州、舟山均有共同点——作为三线城市，楼市低迷，经济不景。这也正代表三线城市目前库存压力加大，需求持续下降，楼价下跌，楼市滞涨的发展态势，急需政策刺激楼市发展，推动经济。

    反之，郑州、南京等一二线城市则明显不同，调控下楼市持续热闹。郑州8月房价环比上涨0.8%、同比上涨12.6%，同比涨幅领跑中部六省省会。此外，库存量也相对不足，8月份郑州商品房销售9963套，环比增长15.49%，市区商品住房库存量已连续4个月低于400万平方米。可见在楼市调控下，一二线城市与三四线城市楼市分化已渐趋明显，一边是急需政策救市，另一边则需要调控降温。

    对症下药是关键  还需建立长效调控机制

    从温州、郑州等城市的微调政策可以看出，各区域经济环境不同，供需结构不一，“一刀切”的方式并不适合中国国情，能对症下药才是关键。未来，对于房价上涨过快的城市，将更加严格执行限购政策，这也给北上广深这些房价上涨过快的一线城市敲响警钟。而对于已现供过于求的三四线城市，则有望迎来政策的放松。当然，更重要的是必须要加快推进楼市调控长效机制的建立，通过施行不动产登记制度、全国住房信息联网、房产税开征来调节市场预期，才是治标良方。