谢逸枫：三季成交有回落 房企业绩热闹呈洗牌状

　　导语：尽管三季度全国主要城市房地产市场成交有所回落，但龙头房企销售业绩继续保持着较快的增长速度。近日最新发布的《2013年前三季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示，凭借准确判断行业回暖节奏，各大企业不断加快推案和销售的节奏，业绩继续保持快速增长。其中，行业龙头企业万科、绿地、保利、中海、恒大以及碧桂园的表现非常突出，今年有望全部步入千亿军团。报告显示，从销售金额看，万科、绿地双双突破千亿;中海尽管尚未完成与中建的整合，但前三季度业绩也已达到900亿元，同比增长19%。恒大由于从三季度开始，提高了上市货量，三季度表现突出，在面积榜上依然保持着龙头地位。从趋势看，今年全年五大领军房企均有望步入千亿军团。 具体来看，2013年前三季度，万科以1279亿元的销售额再度领衔榜首，同比增长33%。企业推案和营销力度持续加大，中小户型产品销量占比高达90%，迎合了主流市场需求，保证了业绩增长。

　　绿地集团以1012亿元位居榜单第二位，同比增幅高达40%，增速在五大领军企业中位居第一。绿地成功在港借壳上市后，企业的商业地产和海外业务都进入快速发展期。恒大地产前三季度业绩达到746亿元，同比增长21%。今年以来，恒大持续优化了土地结构，加强了一二线以及近市中心的三四线核心地段的拿地力度;结构调整后，企业的销售业绩增速也将进一步提升。虽然碧桂园发布公告称传言中的千亿销量“未经核实”，不过，凭借今年高速增长业绩，碧桂园全年业绩破千亿成为大概率事件。截至10月10日，据不完全统计显示，已有20家房企公布了今年9月份销售业绩，总销售金额为898.08亿元，基本都实现了环比大涨。实际上，上述纳入统计的20家房企包括万科、保利、恒大、融创中国、旭辉地产、富力地产、佳兆业、碧桂园等皆是知名房企。

　　著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年全国主要城市“金九”楼市可谓成色十足。目前来看，多数房企将提前完成全年销售任务，年底将创下销售额纪录新高。尤其入市项目集中在一、二线城市的房企，利润率也会相对较高。 从上榜企业业绩的完成情况来看，大部分企业全年销售目标完成度均超过四分之三，快于时间表进度。由于下半年可售货量较大，各大房企的业绩预计将继续攀升，重点企业将普遍能顺利甚至超额完成全年目标。”

　　著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“2013年前三季度，全国主要城市房地产市场成交量与去年同期相比有所回落。然而这一现象却没有对房地产行业的龙头企业造成过多影响。这一方面要归功于一二线城市刚性和改善性需求的持续释放，同时和大房企制定的符合市场和自身特点的销售策略有关。”

　　著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“前三季度多家龙头房企已经完成了年度销售任务，其他企业大部分也已经接近完成，大部分房企都有望在年内提前完成销售任务，销售额都将创纪录。 从2012年的市场数据看，四季度房企的销售额一般都能达到全年的30%以上。按照这个比例估算，保利，恒大全年销售超过千亿已经没有悬念，上市房企的千亿俱乐部将会扩容。今年龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量，有望从去年的3家增长至7家。保利、恒大、中海，甚至万达与碧桂园等，都有可能在今年冲击千亿军团。”

  　著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“龙头房企三季度业绩仍然迎着今年楼市回暖东风一路高歌猛进。加之“成色十足”的“金九”助力，龙头房企多在三季度的尾声创造了销售业绩的突破进展。毫无疑问，房企业绩不断增加，也大大加强了行业集中度。伴随着大型房企资金加速扩充，房企竞争格局也再度改变，强者更强。第一梯队销售过500亿元的房企数量从去年的5家上升到7家。其中，800亿元以上房企数量由去年同期的1家增加至4家，显示出强者更强的局面。”

　　结合链家地产市场研究部提供的统计数据后发现，上述20家房企前9个月销售额均大幅增长，总计为6477.71亿元。此外，有15家房企前9个月销售额均超过了100亿元，同时也都实现了同比大幅增长。其中，10家房企前9个月销售业绩同比上涨幅度超过30%，5家房企上涨幅度超过50%。值得注意的是，瑞安房地产前9个月销售业绩涨幅最高，达239.7%，碧桂园同比上涨幅度则为119%。 从销售数据来看，万科前9个月销售额以1285亿元稳居第一;保利地产以886.68亿元紧随其后;恒大地产则以746.5亿元居于第三位。对此，据其监测的万科、保利、恒大等十大标杆房企，上半年销售总额就达到了约3883亿元，占全国商品房销售额的11.6%，增速较2012年继续提高。 此外，有统计数据显示，2013年9月十大城市住宅均价为18179元/平方米，环比上月上涨1.72%，涨幅比上月扩大0.23个百分点。具体来看，北京上涨3.75%，涨幅最大;深圳上涨3.15%，涨幅次之;广州、上海涨幅在1%-1.5%之间。由此可见，一、二线城市房价涨幅非常明显。

　　值得注意的是，从目前已公布前9个月销售业绩的房企来看，部分房企已经完成全年销售任务，而多家开发商全年销售目标完成率已经超过70%。其中，富力集团已完成420亿元销售目标的70%左右;恒大集团目前已完成全年销售计划的75%左右，实现全年1000亿元目标乐观;融创中国目前也已完成全年450亿元销售目标的80.93%，其董事长孙宏斌也向媒体表示，对完成全年销售目标预期为乐观。“千亿”在房地产市场是个很敏感的数字，进入“千亿俱乐部”，毫无疑问是实力的象征和肯定。今年的国庆黄金周，楼市火热，未到年末，“千亿俱乐部”已在酝酿添丁。 一个销售数据在业内传开，就造成股票大涨7.2%，碧桂园也被认为是今年“千亿俱乐部”的有力竞争者。在半年报后，业内已经开始细数今年的房企销售千亿军团究竟会添上几个新丁。其中恒大、碧桂园、万达等，都是有力的竞争者。

　　今年房企尤其“十一”黄金周期间的销售超预期。很多大型房企今年“银十”开局良好。虽然具体数据未公告，但从一些房企销售团队高层的表述可以看出，各家“十一”收获喜人。其中中海、世茂房地产、绿地、万科等都有较好市场表现。据CRIC发布的《2013年前三季度房企销售排行榜》显示，万科、绿地销售额双双破千亿元，恒大以1105.0万平方米的销售面积继续领跑。2013年前三季度，万科以1279.3亿元的销售额再度领衔榜首，同比增长33%。绿地以1012.0亿元位居榜单第二位，同比增幅高达40%。中海尽管尚未完成与中建的整合，业绩也已达900.1亿元，同比增长19%。此外，保利、恒大、碧桂园、万达也表现突出，销售额均超过500亿元。除了恒大，绿地和万科的销售面积也在1000万平方米以上，分列销售面积排行榜的第二和第三位。第四季度，各大房企仍表现出充足的信心。来自南京的消息也从侧面印证了这一推断，据近期一项调查显示，南京15家提前完成任务的楼盘中，有8家楼盘不同程度再度追加了销售任务，其中4家直接增加了目标金额，另外4家则拿出更多房源出来销售，对四季度的楼市信心可见一斑。