张宏伟：一线城市房价猛涨 加大土地供应难有效

    2013年10月22日，国家统计局发布2013年9月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况:

    （一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.9%，最低为下降0.3%。

    （二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为20.6%，最低为下降1.8%。

    一线城市加大供地遏制房价过快上涨或难有效

    从上涨最明显的城市来看，国家统计局数据显示，2013年9月北京房价同比上涨20.6%，位居各大城市之首。上海、广州、深圳分别同比上涨20.4%、20.2%、20.1%、，上涨幅度也比较大。其他城市如厦门、武汉、长沙、郑州等重点城市上涨也比较明显。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房价上涨过快的一线城市来看，由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，尤其是过去两年，由于楼市调控政策频出，开发企业拿地热情不高导致土地市场成交量价低迷。尽管短期内起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。从一定意义上来讲，过去几年土地市场总体上供应量少、供求关系紧张决定了当前房价仍然面临快速上涨的压力。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在全国是遥遥领先了。

    今年，一线城市如北京、上海的土地供应节奏有所加快，以北京为例，一、三季度商品住宅供应量均超过300公顷，10月北京预计还将推出约150公顷的住宅用地，这将使得今年北京能提前完成商品住宅850公顷的年度供应计划。

    此外，今年截至10月上半月，一线城市土地市场交易活跃,出让土地的规划建筑面积合计6059万平方米，较2012年同期上涨28%，成交金额为3533亿元，同比上涨207%。其中，住宅类土地规划建筑面积合计为1843万平方米，同比增长108%。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲有三点启示意义：

    第一、从供地特点来看，大多数地块属于自住型、改善型商品房用地，这对于满足北京等一线城市的自住需求市场会有一定积极意义，有利于从中长期遏制房价过快上涨。

    第二、当前来看，相关部门试图通过加大土地供应来缓解房价过快上涨的势头，但是，从目前来看，一线城市“人多地少”的特征没有办法使市场处于供求平衡的状态。以北京为例，同策咨询研究部数据显示，2013年前三季度北京商品住宅总成交面积979.75万平方米，同比上涨7.09%。2013年9月北京市商品住宅销售13254套，成交面积141.75万平方米，环比上涨43.09%，整个北京房地产市场仍然呈现出强劲的增长势头。

    此外，就上海市场而言，同咨询研究部数据显示，截止9月30日，今年上海市商品住宅成交量已达914.8万平米，较去年同期上扬44.7%；从价格上看，今年前三季度商品住宅成交均价达23744元/平米，同比上扬4.36%。从与去年整年对比成交情况看， 2013年1-9月上海市商品住宅成交量已经达到了2012年的97.5%，而均价方面则是较2012年整年上扬5.7%。同样，整个上海房地产市场仍然呈现出强劲的增长势头。

    第三、土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。