西区三旧改造办公室与少数拆迁户的交锋仍存 （续2）

新问题：中山房地产涨价与拆迁补偿

祥和街一巷16 号陈冠雄、陈冠文、陈冠钦提到：“现在中山楼价涨了很多，而补偿价格依然维持在2013年的价，这不合理”。同时，陈冠文提出“现在，自建房（农村自建房），市场上卖8000元/㎡ ”。还有被征收人提出“因为房地产市场涨价，现在，补偿已不足以购买新房，这不合理”

这是个因中山房地产市场的变化而导致的新问题，经过分析，结论是：它仅是个拖延要价的理由。现从法律规定、市场价格、涨价损失责任、解决办法四个层面予以分析与解答。

■一、关于补偿价格的法律规定

●1、征收条例规定：补偿按类似房屋市场价，而不是新房市场价

被拆迁人要求的“补偿要达到能购买新房的水平”，征收条例没有这样规定。征收条例第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。征收评估办法第三十条规定“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产”。

●2、按新房价补偿，将使补偿标准无法确定，合理性无法衡量

新房价格差异太大，该取哪个楼盘、哪类房价，甚至是哪套房价来作为依据，衡量补偿标准呢？即使同一个楼盘，由于房屋在楼盘中的具体位置、外部景观、楼层、方向等等的差异，其售价相差很大，比如：西区项目的安置房，按2015年12月确定的出售价，最高6750元/㎡ ，最低4600元/㎡ ，置换给被征收人的价格：最高5060元/㎡ ，最低3450元/㎡ 。如果是不同楼盘，那么其价格差异会达到1倍以上。这样的情况下，我们如何去客观地衡量补偿价格合不合理？是按被征收人指定，还是按征收人指定？是不是谁的要求高，谁获得的补偿就更高？

●3、征收评估的评估时点是征收决定发布之日，那时中山市的房价低于补偿方案评估时的房价

按征收条例、征收评估办法的规定：西区项目评估时点为征收决定发布之日2015年2月12日（或补充征收决定发布之日2015年12月1日），而2015年2月12日、2015年12月1日的中山房价，都低于2013年9月1日（征求意见价格的评估时点）。与此有关的详细陈述，见2016年9月6日在中山日报8、9版。

■二、被征收房屋类似房产，其价格没有上涨，或者说：补偿价格（2013年9月1日评估价）还能够与现在的市场价格相当

●1、最简单的社会共识与评估学原理

众所周知：（1）刚建成的新房、建成10年以上旧房，建成20多年旧房，差异很大，其价格不能直接对比；（2）电梯房与楼梯房，差异很大，价格不能直接对比；（3）独栋别墅与联排别墅，差异很大，价格不能直接对比。

这三条极为简单的道理，是卖房人与买房人的共识，是整个社会房屋市场交易的共识。评估学（市场交易评估方法）是依托于这一共识，采集类似房产的价格，推导出评估对象的价格。当然，上述分类是极其简化的，征收评估办法的描述是：“类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产”。评估学（市场交易评估方法）会更加细化一些，这里不再赘述。

由于房屋的这种巨大差异，使得中山市房价上升这个概念过于笼统，应分成电梯新房、电梯旧房、楼梯旧房三类进行考察。

●2、被征收人购买的、类似被征收房屋的二手商品房价格

早在2013年12月12日，中山日报（A4、A5版）《西区旧城改造三备选区域现状调查报告》的“马山片区概况”，就报道了马山片区（约1平方公里）的房屋情况及公建配套情况，大多数是1995年之前的房屋，在马山片区范围内没有银行、较大超市、邮局、酒楼等等配套设施，菜市场都是简易的。

马山片区商品房类的房屋价值补偿，最低3100元/㎡ 、最高约3866元/㎡ ，此外，还有征收补助1300元/㎡ ，征收奖励360元/㎡ 、装修补偿（注：装修补偿按实际装修情况计算，最低200元/㎡ ，已知最高1200元/㎡ ，大多数装修补偿在600元/㎡左右）。

2016年，与马山片区被拆迁商品房类似的房屋价格如何？以下是已签补偿安置协议的被征收人购买的、与被征收房屋类似的二手房，都是1990年后2000年前建设的房屋，但其周边配套、生活便捷性，好于马山片区。

对于上表的说明：

（1）在2016 年发生的交易，其交易面积应是套内面积，但目前确认的仅是翠景花园29幢*房。

（2）如果按总建筑面积（拆迁补偿的面积口径）计算，上述单价将再下降10%以上。像翠景花园29幢*房的价格，按总建筑面积计算，就是不到3200元/㎡ 。

（3）2013年调查烟洲新村的房屋，其价格在3300元/㎡ 。

（4）居民可以去了解一下现在千叶片区的房屋价格。

综上所述，与被征收房屋的类似房屋，到2016年5 月基本未涨，并在补偿方案的补偿价格 （2013年9月1日评估价）范围内。

●3、自建房的二手房价格

《拆迁户是 “巨大让步”还是寻求“拆迁发财”》一文已说明：西区旧城改造项目补偿方案有两种算法，一是市场交易评估法，这适用于商品房及“地小房大”自建房（已经相当于商品房）的补偿；二是土地与房屋重置法，这适用于“地大房小”自建房的补偿。即，比较自建房的价格，需要分成“地小房大”、“地大房小”两种进行换算，就如“独立别墅与联排别墅不能直接按建筑单价作比较”一样。

如何换算呢？

（1）市场交易案例的基本情况以下，有交易时间的房屋，其数据来源于被征收人提交的购房合同，其中，部分土地面积尚末完全查清，是作的推算，故标注“约”。

（3）补偿足以重新购买自建房

表（2）仅仅代表两层意思，一是目前市场上尚有自建房可购，二是西区项目给予的补偿，足以购买自建房。

但是，表（2）中的港口星晨花园、南区上塘南街、西区锦绣花园的数据，不能代表补偿合理。原因：这些小区与马山片区的差异大（港口星晨花园、石岐区南江街、西区锦绣花园与马山片区的交通、生活环境、自然环境等方面难以简单比较），这样作简单比较不合理。或者说：只有复杂而详细的评估技术报告，才能说清楚其差异，这样大众化的比较无法说明清楚。

（4）石岐区南江街十巷*号交易案例，可以证明补偿合理

石岐区南江街，其位置地段、小区环境、周边的交通与生活配套都优于马山片区，其自然环境比马山片区稍差，因此基本可比。祥和街1、2巷的“混合结构一等”房屋，按市场交易法评估单价为4991元/㎡ 。如果加上余地补偿，即高于石岐区南江街的 “框架结构”房屋售价（5040元/㎡ ）。何况西区项目还给予了补助与奖励1660元/㎡ ，装修还另行补偿（祥和街一巷装修补偿的中位数：800元/㎡ ）。

（5）西区丽景花园 * 号的中介报价，可以证明补偿合理——这可能是祥和街一巷16 号陈冠文 “自建房8000元/㎡ ”的来源

西区丽景花园，距马山片区很近，其位置地段、小区环境、周边的交通与生活配套都优于马山片区，其自然环境比马山片区稍差，因此基本可比。

西区丽景花园*号，土地面积228㎡ ，建筑面积180㎡ ，中介报价145万元，折合建筑面积单价：8056元/㎡ 。结合陈冠钦在翠景花园购买了3200元/㎡商品房，以及陈冠文所说“商品房一平方卖三四千、自建房卖八千”，应该是指这套房或丽景花园其他自建房了。

祥和街一巷16号的市场交易评估价是5327元/㎡ ，丽景花园的自建房卖8000元/㎡ ，这应该是陈氏三业主认为不合理的根由了。只是陈氏三业主忘了：祥和街一巷16号的土地重置价是5165元/㎡ 。如果按此标准及框架结构房屋重置价1800元/㎡的标准，套用到西区丽景花园*号上，则补偿总额是150万元，超过了西区丽景花园*号现在的中介报价。

再次说明：祥和街一巷、二巷，都属于“地小房大”，按土地与房屋重置价计算吃亏，所以，他们都是按市场交易评估价补偿的，如果祥和街一巷16号，按照土地与房屋重置价的计算口径作推算，那么，其土地补偿已经达到9000元/㎡ （丽景花园* 号是5000元/㎡ ）；将所获得的全部补偿（房屋价值补偿、征收补助、征收奖励、装修补偿、余地补价），全部折算到土地，则是约17000元/㎡ （丽景花园 * 号是6400元/㎡ ）。

■三、目前尚未签约的被征收人买不起新房，是自己拖延导致，责任应由被征收人自行承担

因深中通道建设预期及其他城市楼市上升等因素的影响，中山市的一手新房楼盘或二手次新房楼盘的确涨价了。但是，中山房价上涨，是从东向西逐渐上扬的，西区房价的涨幅，2016年3月的房价与2015年12月相比，仅是微涨，西区项目补偿价格完全可以承受这种微涨。2016年3月之后，西区房价逐渐跟上中山市房价上涨的步伐。

再看看签约时间，西区项目从2016年1月开始就接受签约登记，并且是一而再、再而三地催促。如果现在尚未签约被征收人在1月就进行了签约登记，那么在2016年3月就可以完成签约，3月就可以落订购房。所以，从2016年4月之后的涨价所带来的损失，是现在尚未签约被征收人自己拖延造成，只能由这些被征收人自己承担。

三旧办再次明确提醒：尚未签约被征收人请尽早签约，否则，因房价上涨而受到的损失，责任请自行承担。

■四、要购置新房问题，一样有解决之道：“置换星月彩虹花园（第一期）的房屋，出售后再购商品房”

如上所述，无论是从法律规定、被拆迁房类似房屋的现价、拖延责任等角度看，“房屋涨价、买不起新房”都不是“提高补偿”的理由。目前，已签约被征收人已近85%，他们都是按照补偿方案，也就是被拆迁类似房屋的评估价，进行补偿的（今年8、9月都有被征收人签约），这更断绝了提高补偿的可能。那么，西区项目还能不能满足被征收人购买新房的需要呢？能够！

西区项目安置房是商品房，获得产权证之后就可以不受限制地转让。安置房是新电梯房，其升值步伐能够跟上中山市房价上涨幅度。同时，在西区彩虹片区房屋均价已达约7500元/㎡之时，其置换均价依然维持在4200元/㎡ ，超出被征收人应置换面积的出售均价，依然维持在5750元/㎡ 。因此，被征收人完全可以置换这些安置房，然后出售转买其他区域的房屋。

■五、关于政府涨价、开发商涨价，为什么老百姓不能涨价的问题

9月20日，陈冠钦在充分协商的最后，与电视台记者谈到：现在政府涨价（地价）、开发商涨价、为什么老百姓不能涨价？（这个问题，三旧办看了录像后才知道）这真是大谬了。

其一，地价的上升、房价的上升，完全是市场趋势。我们都知道：股票大市涨了、指数涨了，有的个股就是不涨。同样的道理，现在中山的新电梯房、次新电梯房涨了，而二十年楼龄的无电梯旧房，市场上基本没有涨。

其二，这有个法律规定的问题，也就是前文所述的评估时点不变的规定。作为拆迁项目必须执行这一点。否则，政策标准就无法统一，无法向之前已经签约的被征收人交待。

其三，拆迁户一样享受市场涨价，而且是因为拆迁而换了“优质股”（新房涨的快，能跟上大势），想一想，那些选择安置房的拆迁户，现在不是在享受资产增值吗？你也可以享受。

其四、理论上，如果补偿标准因涨价上升，对被征收人而言，就是双重涨价，为什么呢？补偿标准上升，安置房价格不变；用涨价的补偿额换取更多的安置房，这就成了双重涨价。

另外，西区旧城改造项目安置小区（星月彩虹花苑第一期）的小区园林、商业街、入户大堂的设计公示将在9月28 日展开，欢迎被征收人前往现场办公室观看。