厦门楼市降温态势不可逆转 房企对市场预期正在改变

　　没有喧嚣，更没有狂躁，厦门楼市调控升级后的首场土拍安静落幕了。尽管“5.18”土拍的成交楼面价仍维持了高位，但从过程和结果来看，楼市全面降温态势已不可逆转。

　　纵观本次土拍过程，虽然报名房企仍多，但参与最终几手争夺的还是集中在少数几家去年已经高价夺地的房企上，而其他的多数房企则应价者寥寥，显示出在调控高压下，房企的风险意识逐渐增强，或者说他们对未来市场的预期正在改变。

　　事实上，从去年至今，在厦门高价拿地的房企境遇可谓冷暖自知:庆幸之余，更多还是忐忑。根据已了解信息，去年“4.22”之后出让的多幅商住用地，只有少数已完成项目的规划报批和建设程序——意味着多数项目都还未进入实质性运作。这与它们此前的高周转模式、高效率运作形成了鲜明反差。

　　出现这种现象，其实不难理解。不过，对于这些操盘老手来说，项目规划和产品设计难产，背后隐含的信息无疑更值得深思。在政府实行严格限价以及加强项目监管的情况下，开发商的产品“创新能力”受到了极大限制，想通过高溢价产品达成“地王”到“楼王”的进化并不容易。

　　最主要的根源还在于他们对后市的信心不足——毕竟，这些项目的刚性成本和售价预期，与未来政府对区域楼市的限价、客户所认可的区域价格体系之间的鸿沟看起来并不那么容易弥补。

　　市场信心的下滑已经在市场有直接的反应。根据厦门土地房产研究中心数据，4月厦门商品住宅成交1434套，成交面积14.9万平方米，成交量环比下跌56.43%。而5月至今，不仅成交持续低迷，而且出现了零新增房源入市的现象:截至20日，全市商品住宅成交441套，成交面积仅5.4万平方米，本月成交量跌幅超过4月已是板上钉钉。

　　不仅一手住宅成交量大幅下跌，二手房市场更是陷入冰封状态。据了解，进入5月以来，厦门二手中介市场可谓是门可罗雀，截至22日，本月全市二手住宅成交仅2686套，成交面积19.58万平方米，已远低于今年三月份70.75万平方米的峰值。

　　楼市转向最明确的信号在于信贷政策的收紧。就在前天，厦门五大国有银行集体上调首套房贷利率——连一直受保护的首套房贷利率都上调了，还有比这更坏的消息吗?

　　需要注意的是，随着美联储的加息和缩表，势必使得中国央行也将被迫收紧流动性。一季度，中国M2增速已经回落至10.2%左右，甚至4月份M2首次出现负增长，环比上月减少3277.7亿元。流动性趋紧、利率趋升，持续紧缩的金融环境给楼市彻底套上了紧箍咒。