拿地“陪坐” 成都楼市老牌房企或“养精蓄锐”

“我们一直在等合适的机会，然后拿地。”今年以来，当成都商报记者数次将是否拿地的问题抛给中海地产相关负责人时，都会得到这样的答案。

据了解，中海在成都如今已经余粮不多。今年与中建合并之后，中建地产旗下的桐梓林壹号并入中海版图，中海地产在成都的基本格局就变成了城南华府、桐梓林壹号两个主要项目在售，39号地大户型华宅预计明年初亮相，而商业项目中海国际中心只租不售。

与中海同等量级的开发商中，华润和龙湖也面临土地储备不足的问题。对于几大品牌开发商来说，土地储备不足正在成为影响未来成都业绩的核心问题。

投资测算太严，拍地多数陪坐

今年，成都几家网媒在直播成都市国土局的土地使用权拍卖时，往往都会用一句话来渲染气氛———“目前，保利、万科、龙湖、中海等品牌开发商已经到场”。这句话从一个侧面反映了时下成都品牌开发商的共同诉求，只要有土地拍卖，基本都会到场。

某品牌开发商的投资部负责人说，从去年起，他们基本已考察了每一个热门地块，并进行比较细致的投资测算，从而得出一个可以接受的拍卖价格。但是到了现场，当达到自己公司的承受极限时，发现其他公司都还在举牌，所以只有放弃。据记者了解，2012年某品牌开发商在与蓝光地产争夺如今COCO时代所在的地块时，价差只有30元/平方米。这家企业的负责人说，我们的投资测算就只做到这么多，集团也只给了这么大的权限，哪怕对方只多一元钱，我们也只有看着。

“去拍地现场的企业多，但是真正敢举牌的企业很少，很多开发商都只是去碰下运气，坐一个小时，然后就打道回府。”一家机构的市场研究负责人说。

拿不到？还是不敢拿？

表面上看，是很多企业拿不到地，但根本的问题，其实是很多全国性品牌公司的成都分公司竞价权限有限。中海地产一位负责人告诉成都商报记者，集团有专门负责投资的部门，每年对各个区域公司的拿地资金有一个基本规划，只能在这个框架内进行。如果考虑到利润指标、回款指标，区域公司在拿地时就会非常谨慎。“如果你今年拿一块地，地价成本八千，明年喊你以20%的毛利润率卖出去，还要当年回款，这的确很困难，因为现在的市场不支持。”

中海向来以投资稳健著称，因为中海对于利润率指标要求很高。以2011年、2012年在金融城旁拿下的两块地为例，楼面地价都是三千多，这不禁让很多同行佩服。

与中海类似，由于集团投资策略的限制，区域公司在土地市场的运作空间有限。一位业内人士还告诉记者，很多公司都遵循一个基本的拿地原则，就是“等量拓展”，即，今年你在当地市场卖出多少平方米的房子，明年就给你补充相同建筑面积的土地，以保持储备量的稳定。这也是最近几年，成都几家品牌公司的年度销售业绩大致保持稳定的主要原因。

先拿地，才有企业战略

“从现象上看，中海现在的确在深耕城南，城南1号、城南华府、39号地组成的中海南中心，总建筑面积超过200万平方米。此前在成都，还很少有开发商在一个区域连续拿下三块相邻土地持续开发的。”中海地产的一位负责人说。但实际上，中海深耕城南的战略现象，却是因为在其他区域没有土地储备所致。

与之相似的是龙湖，表面上看，龙湖在成都一直以商业地产为主，开发了3个天街系产品，但相对于自行持有、回报期漫长的商业地产，龙湖对于现金流的需求也非常旺盛。今年热销的金楠天街住宅，年度销售额将超20亿元。“如果我们再有两三个这样的住宅项目，每年完成80亿元的销售额会很轻松。”龙湖地产的营销负责人曾不止一次对成都商报记者提出如此假设。

“从现在来看，很多企业在成都的战略发展极大地受制于拿地情况，综合型开发商对于某一个单项物业的开发都没有太多问题，做刚需、高端、购物中心，还是开发写字楼，主要取决于拿地。只有土地储备装在口袋里，才能定战略。”一位业内人士分析说。