谢逸枫：房地产调控夜袭 中国楼市房价呈现分化

    新一轮中央房地产“新国五条”调控于今年2月夜袭之后，楼市并未实质降温，房价一如既往上涨。受到行政管制扭曲市场影响，中国楼市已呈现冰火分化态势,一、二线房地产市场热闹，三、四线房地产市场寒冷；一、二手房地产市场与一手房城市之间的成交、房价背离，彻底暴露调控的巨大弊端。如今离2013年整年剩余不到最后3个月，楼市“金九”成色十足，国庆楼市火热暗示“银十”可期。即使年初公报35省市公布价格控制目标，目前全国多地楼市房价涨幅超标，失控城市达10个以上，价格控制目标恐泡汤。中央政府尚无明确表示有新的调控政策出台，总体维持稳定则是基调，而地方政府已经开始收紧公积金与商业贷款及限购政策，也存在多个地方政府放松限购与购买税费、人才优惠政策。楼市调控因区域差异被局部收紧与微调冲击之下，一、二线城市房地产调控已产生市场“抗药性”。

    不可否认，当前中国房地产市场面临行政管控房价之后隐现反弹报复与泡沫迹象双重风险，如何化解这场巨大的房地产灾难，应对房地产发展不平衡局面，将是今年三中全会房地产问题最大的考验。毫无疑问，房地产项目资本金比例是不是上调、房地产调控长效机制是否按时出台、房产税能否全面扩容开征、住房保障制度能够如期改革决定着2014年楼市拐点走势之迷。一旦涉及房地产四层面政策与制度在11月三中全会定调成功，中国楼市发展有望稳定。在刚刚过去的“十一”长假期间，各地楼市热度不减，北上广深和不少二线城市成交量回升，房价上涨势头明显。可以明确的说，今年全国主要城市楼市“金九银十”比去年旺是不争的定论，不管是房价涨幅还是成交量将会达到2009年上涨最高点。10月1日至10月7日监测的32个城市，24城市楼市日均成交量同比上涨，12城市涨幅在50%以上。而在房价涨幅方面，包括北京、上海、深圳等多城市已经达到历史最高点，房价已重回上涨时代，房价涨幅超控制红线呈失控态势。

    前9月一线城市、部分二、三线城市房价涨幅实际指标，已超过20%，突破年初政府制定价格控制目标。按其年初政府价格控制目标与2013年９月国家统计局统计指标看，一线城市、部分二线、三线城市共14个城市房价涨幅超过10%，表明均已严重“超标”，房价面临失控风险。其中一线城市领涨全国，同比涨幅创历史新高，北京20.6%、上海20.4%、广州20.2%、深圳20.1%。二线城市厦门16.5%、南京14.5%、郑州12.7%、沈阳12.7%、福州12.3%、太原11.3%、长沙10.8%、武汉10.5%。三线城市南充11.5%、岳阳10.8%。毫无疑问，房价涨幅“超标”与房价失控城市不断增加，地方政府调控压力巨大，问责已成事实。如不采取调控强硬措施压制涨幅，房价控制目标任务今年难兑现。譬如按广州房管局与国家统计局前９月广州房价涨幅指标，已超过20%，突破年初政府制定价格控制目标。与广州2011年2.6%、2012年4.8%数据比较，广州今年根本无法完成价格控制目标的任务。今年楼市一路走来热度不减，迈入第四季度。调控政策无再加码，年度调控目标如何完成。

    目前中国房地产市场开始显示分化趋势，一二线热点城市房价上涨势头强劲、高价地频现，而大部分三四线城市房价呈现出颓势， “空城”、“鬼城”、“房地产投资放缓”现象又屡见报端。实际上自2010年开始，中国房地产市场开始分化，呈现出较强的地域性特点，一线城市、二线城市和三四线城市的房价涨幅相差甚远，一些三四线城市房价已经下滑。特别是2013年房地产市场分化趋势最明显，一方面是一线、二线城市调控局部收紧，楼市依然是热闹、房价上涨、购房者抢房，三、四线城市调控局部微调放松，楼市继续低迷、房价下行、持房者抛房，譬如温州商品房价格已经连续24个月下跌，与全国房价高涨“背道而驰”。据温州银监分局调查显示，温州弃房现象的确存在，实际总数为595套。另外一方面是一手房与二手房地产市场的成交与房价呈现“断崖式”背离，一手房成交井喷、房价上涨，二手房成交寒冷、房价下降的现象。譬如北京、广州等城市。针对一线城市和二三线城市价格涨势分离、一、二手房地产市场背离，暗示着一线城市对政策调控具有很强的抗受性，以往“一刀切”的调控需要与时俱进，更不要指望一副药方治百病，应分区域对症开方，在严格执行调控政策的基础上，增强政策的针对性、灵活性和有效性。

    房价走势影响调控政策的方向，行政手段调控房价已十分艰难，市场化手段快速推进尤为重要。即使中国楼市十年十调，依然涨多跌少。回顾中国楼市历史上房价下降三个周期， 1996年、1998年、