张宏伟：上海楼市风雨欲来 三方面解读未来楼市趋势

文/同策咨询研究部总监张宏伟

　　中共上海市委10月10日下午举行区县、大口党委书记季度工作会议。市委书记韩正表示，“上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。这项工作，不能人云亦云，必须清醒认识、坚定不移。”韩正指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。

　　事实上，市委市政府对上海房地产市场的观点在今年7月初就已经开始发生转向。

　　7月15-16日，在中共上海市第十届委员会第九次全体会议上，下半年的房地产市场走势再度成为市政府关注的焦点，市委书记韩正指出：

　　一是加快转变经济发展方式，注重结构优化，下决心减少经济增长的“四个依赖”，尤其是减少对房地产业发展的依赖，坚定走创新驱动发展之路。

　　二是密切关注房地产市场走势，在支持居民自住和改善的刚性需求的同时，坚决执行限购政策和抑制投资投机性需求，防止市场炒作激发非理性需求。上海房价已经很高，控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。

　　而上一次官方提及房地产有关话题是在今年3月“两会”期间，官方对于上海楼市的态度也较为“中庸”，起码没有明确提及“抑制非理性需求、房价已经很高”等类似的观点。据此，我们可以判断，7月初是官方对上海楼市政策开始出现收紧的第一个信号，而10月10日官方再次重申，说明上海楼市调控政策收紧已经迫在眉睫。

　　从上述调控政策指导方针内容来看，“减少对房地产业发展的依赖”并非第一次提及，而这项任务也并非一朝一夕可以做得到，因此，对于四季度甚至2016年上海楼市来讲不会影响太大，本次官方的表态的重点还是另外一点，也就是“抑制非理性需求、房价已经很高”、“上海房价已经很高，如果不坚持调控”，这对于四季度甚至2016年上海楼市需求结构的变化及房价变化趋势的关注度。

　　那么，为什么市委市政府对上海楼市的观点开始发生微妙的变化？市委书记韩正的讲话对于下半年上海房地产市场来讲意味着什么？尤其是下半年上海楼市政策会不会收紧？

　　政策基调转向直接原因：楼市基本面快速好转，房价确实已经很高

　　仔细研究发现，从去年至今，上海楼市调控政策可以分为三个阶段：一是去年的前三个季度，包括限购的政策面并没有出现实质性松动，楼市也相对低迷，市场需求被积压与有待激活；二是去年第四季度至今年上半年，政策层面开始定向宽松，需求开始激活，比如自去年四季度以来，首套房认定标准调整、普通住宅标准调整、高端预售许可证审批的放开、“330新政”落地等政策预示着政策层面是在鼓励住房消费，政策层面呈现出“宽松”态势，楼市基本面开始出现快速好转；三是，在今年下半年至今，政策层面开始警示房价已经很高，下半年要抑制投资投机需求，官方对于楼市调控政策层面开始出现转向，开始出现收紧的信号。

　　那么，为何市委市政府对上海楼市的观点开始发生微妙的变化？

　　从今年市场基本面的角度来看，在经历第一季度低迷之后，“330新政”出台、央行累计五次降息四次降准等“救市”政策频发，改变了今年上海楼市基本面的走势。