全面放开二孩政策 人口结构变化或改变厦门楼市格局

划定为144平以下，大部分为三居户型，对于生二胎的家庭来说，也许在拥有两个孩子以后，首改产品对他们而言将成为刚需产品，四房则成为市场的改善型需求产品。从户型功能设计来看，配备两个一样的次卧或儿童房将是必须的。经济基础好的二胎家庭，还将考虑老人、保姆居住问题等，所以对产品面积需求和功能要求也会相应增加。对于厦门而言，住房需求结构影响是否一样明显?

　　厦门在《住房建设近期规划(2006-2010)》提出执行“90/70”政策，但从可追溯数据的2008年开始，90平以下的商品住宅面积比例保持在20-30%，与政策要求呈现倒挂局面，虽没有“公开取消”，但也“名存实亡”， 房地产开发商、地方相关部门合力“规避”，新政被肢解，催生了一批“一房N证”的新建商品房。

　　对成交结构分析发现，无论是从面积还是套数上看，2012年之后90-144平产品占比维持在50%以上，紧凑或舒适性的三房、四房市场占有率最高。而岛内市场更是呈现泛豪宅化，近两年90平以下产品占比不足5%，而144平以上产品占比不断走高，近两年已超6成，所以，对于岛内购房群体而言，主要表现为高购买力之下殷实的经济基础和充裕的居住空间。目前厦门整体市场表现为去刚需化，逼近2万的均价远远超出普通家庭的承受能力，刚需客户不断外溢至周边的区域。从近期新入市产品来看，也表现为小户型产品愈加稀缺，而改善型的大中户型成为主导。所以，厦门住房结构的调整主要受市场环境影响，且本身处于户型升级过程中，基本能满足二孩客户需求，二胎新政的推出对其影响或较小。

　　厦门作为一个外向型城市，从购房客群上体现尤为明显，2015年前三季度厦门本地客户购房不足35%，外地客户占比超65%，其中省内其它城市占比近5成，限购放开后福建的高购买力不断向厦门聚集。所以，二胎放开对厦门楼市的短期影响预计较小，因为需求方来至全省乃至更大范围，他们在生活观念、消费习惯都能均有一定的差异性，而中长期而言，随着房地产市场的发展，政策干预逐步淡化，市场化机制不断完善，产品也将不断优化升级以满足客户的成长性需求。