北京楼市豪宅危机已现 2016年供应量冲击3000套大关

　　“未来豪宅市场必将呈现出分化。”该人士表示，未来类似万柳书院、昆仑域、中国玺、钓云台这样的豪宅销售压力会较小。主要是该项目拿地稍早，地价还没像现在这样离谱，账算得过来。而且周边竞品也不多。

　　按照这个理论，可以预计夏家胡同以及农展馆“高价地”可能都会解套在即。

　　另外类似于中粮瑞府这样的一些豪宅可能会出现叫好但不太叫座的情形。产品营造上没得说，但毕竟项目距离城市核心太远，单价超过10万元，市场接受上还需要时间。

　　风险最大的就是几块丰台“高价地”。未来这几个项目几乎面临着同样困扰：体量大、地价高、位置一般、扎堆竞争。一旦定价失误或是产品营造不利，将来可能会陷入僵局，甚至是死局。可以预见，这些豪宅未来即使“活着”，也会相当辛苦。

　　此外，东坝板块与其他区域可能有所区别。业内人士分析，东坝区域价值可能目前还不能支撑豪宅板块，预计这些高价地大都会按照楼面价加一两万元左右出手，一边贴着成本卖、一边等明年大环境改善。

　　豪宅卖给谁

　　与豪宅供应井喷对立的则是市场需求的乏力。

　　近日，国家统计局发布了10月70个大中城市住宅销售价格变动情况。10月，北上广深四个一线城市中，除上海住宅价格环比涨幅增加0.2个百分点之外，其他三个城市的涨幅均出现下滑。其中，北京涨幅收缩了0.3个百分点。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，房价环比涨幅的收窄，体现出目前一线城市房地产市场再次表现出后继无力。 郭毅表示，高价地盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速的上涨，在房价没有上涨到高价地盘预期价位时，房企只能选择延迟推盘，以时间换市场。但延缓入市将使房企背负巨大的财务成本，更深远的影响则是拖累到企业的扩张速度。在北京这个“强者恒强”的环境里，一步慢则步步慢，甚至会导致房企退出一线行列。

　　豪宅产品的需求是否有想象的那样旺盛，一直是企业关注的焦点。随着土地市场高价地频出，楼市成交也逐渐感受到传导效应。

　　以上周入市的冠城大通·百旺府与远洋·天著春秋两个项目为例，均与“高价地”相关。其中冠城大通·百旺府紧邻4月首创拍下的海淀永丰产业基地一宗楼面价高达4.3万元/平方米的高价地。但冠城大通·百旺府售价仅为4.38万元/平方米，入市房源当天卖完。

　　另一家豪宅项目远洋·天著春秋也选择拿地一年之后快速入市，其7.5万元/平方米的定价作为低密度别墅项目算不上高，当初该地块拿地楼面价为4.2万元/平方米。

　　业内人士表示，对于这些“高价地周边项目”而言，当下实现“贴地飞行”无疑是一个最佳选择，未来市场竞争，尤其是产品竞争、客源竞争也将更加激烈。张大伟分析，随着房山、昌平、门头沟等以往只供应刚需、改善型项目为主的区域不断拍出高价地，不久的将来很多过去认为是非豪宅区的区域将会供