叶檀：保障房框架已落定 取消经济适用房是好事

    保障房基本框架似乎已经落定。提高保障效率，减少寻租空间，成为重中之重，可以预料，开着宝马住豪华经适房的现象不会大规模出现。

    这是件大好事，多年摸索，终于摸到了保障房的门道——住者有其居绝不意味着拥有廉价商品房，更不意味着可以享受高额的商品房溢价。

    近日，取消经济适用房传播盛广，同时公租房与廉租房并轨运行，通过财政发放房租补贴的方式，区别对“城市低保人群”“城市中低收入人群”等进行住房保障的手段，对于“低保”人群提供大比例租金补贴，并逐级根据保障对象收入水平，制定与之对等的租金补贴政策，完成对应人群的住房保障。不仅如此，此前，北京已决定开始提供自住型商品房，上海早已提供购买者与政府共有产权住房。

    三层保障体系显现，最低收入阶层获得政府高补贴的公租房，较低收入阶层获得较少补贴入住公租房，踮起脚尖可以购买的收入夹心层，可以获得有限产权房。三层保障还有意料不到的好处，一些城市逐渐放低门槛，取消了户籍限制，户籍的含金量逐渐下降，为未来中国的户籍一体化提供了一定的前置条件。

    住者有其居，而不是住者有其屋，首先摆脱了政府提供产权住房的束缚，政府的补贴给予无力购买商品房的低收入阶层。据《中国经营报》报道，目前，上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“公租房并轨”试点工作。住建部已经着手汇总这些试点城市的有关情况。在住建部着手考虑提速公租房并轨的可能性之后，北京市已经开始筹备在相关公租房项目试点廉租房公租房并轨运行和管理，并逐步推广到全市。

    由于公租房等不能对外销售，实际上将加大地方政府的财政负担。但租赁房可以全部用在保障低收入阶层居住的刀刃上，实际上是提高了补贴资金使用效率。如果辅之以居住租赁房者的信用审核，自住率审核，以及对失信者的严厉惩处，可以将欺诈比例降到最低。如果媒体报道属实，住建部已经开始着手研究制定吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营相关指导和引导政策，地方政府适当让度土地出让金比例，则可以解决公租房的资金难题。

    对于夹心层而言，他们面对的是北京的自住型商品房、上海的共有产权房，这两类保障房可以实现租金的自我循环，甚至还可以有部分收入补贴租赁房租金。自住型商品房与共有产权房，最大限度地减少了经济适用房的寻租空间，原来经济适用房中类似商品房的投资溢价受到控制。

    北京自住型商品房按照周边商品房市场价的70％推向市场，将供应京籍、非京籍符合限购条件的家庭；京籍无房家庭、限价房轮候家庭可优先购买。购买“自住型商品房”5年内不得租售，5年后上市收益的30%须上交财政。这几乎保障了购买自住型商品房者不太可能获得高额溢价。

    上海的共有产权房设计更精妙，政府与居民按照约定共享住房产权，出售时政府享有优先回购权，开发企业有3％左右的利润，由于居民有部分产权，还能改变通常廉租房小区无人负责的脏乱差现象。

    2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点，房源销售基准价在每平方米4800元－5200元之间，共有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权。2011年受益家庭达到3.7万户。上海共有产权房的门槛越降越低，申请家庭人均月可支配收入的标准从试点期的2300元，先后放宽到2900元、3300元，人均家庭财产等相应标准不断下降。

    门槛降低，受益者增加，却没有出现疯狂争抢的局面，原因就是寻租空间下降，保障效率提升，这对于夹心收入阶层是福音：当他们拥有一定的经济实力后，可以进入商品房市场;如果他们不愿意为房屋费神，可以安心地住在共有产权房内，不必担心有人赶他们走。

    我们依然会在廉租房、未来会在自住型商品房中看到造假与欺诈，但这无关大局，大规模的制度性漏洞已被堵上，只要逐渐改进，就能更趋完善，找到一个适合我们这个人口大国、城市化快速发展的大国的高效保障之路。

    其他的保障体系，可以仿效保障房的体系，减少寻租、提高效率，自然前景开阔。