张宏伟：非一线刺激 2016年楼市变局中对房企的建议

　　但是，我们不能因为2015年下半年尤其是第四季度的热闹行情而判断这样的行情会持续进行。原因很简单，2015年“330新政”以来，上述一线城市、部分二线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放（主要表现为上半年），以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支（主要表现为下半年），如果房企据此以为未来上述城市楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2015年下半年央行三次“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，本轮楼市量价齐升最多持续到2016年上半年，也就是说，2015年下半年央行三次“双降“之后，上述一线城市、部分二线城市楼市需求已经大量透支，楼市在下半年成交量价疯狂后将陷入调整期，从时间的角度来看，2016年上半年上述一线城市、部分二线城市楼市将呈现供求博弈的特征，“量跌价稳”将是整体上半年趋势，但是，下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘极有可能率先降价。届时，如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　此外，从政策面来看，一线城市楼市政策调控预期加强，预计政策面正在走向从严，以上海为例，进入2016年楼市政策呈现出从严趋势，比如限购政策从严执行，高端楼盘的预售许可证审批也从严了，官方也在春节之后加强了对于二手房中介的规范与管理，此外，据笔者获悉，上海二套房的交易税费和首付比例优惠将按照普通住宅标准执行，非普通住宅将无法享受此优惠（此前实际执行上非普通住宅是可以享受到的）；再以深圳为例，深圳正在研究调控房价的措施，并且传闻上报市政府文件内容包括4条1、社保年限1年改为3年；2、提高首付比例，由三成提高为四成；3、更改首套住房认定标准，名下从未发生过交易为首套，若名下曾经发生过房产交易，首付比例即改为7成。

　　因此，对于房企来讲，对于上述基本面较好的一线城市、部分二线城市来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场（期待买涨不买跌一直持续），增加上半年销售业绩在全年的比例，要未雨绸缪，增加现金储备，提前做好2016年市场应对策略，防止市场环境在2016年下半年甚至2016年第一季度之后出现变化而导致企业被动推盘的局面。

　　基本面不好城市：继续出台刺激政策去库存，消化过剩楼市库存，调节楼市供求关系

　　在多重“救市”政策叠加的刺激之下，尽管部分二线城市库存去化周期已经开始回归合理，比如截止2016年1月武汉库存去化周期回落至10.86个月、成都至10.55个月，但是，对于其他半数二线城市、大部分三四线城市的库存去化周期（比如，长春14.74个月、青岛15.68个月，大部分三四线城市淮北58.77个月、锦州89.63个月、大同58.48个月、运城53.06个月等）而言，则仍然面临不一样的境地，并没有在政策面刺激与2015年市场放量窗口期发生明显改变。总体来讲，由于城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在2016年这个时间段仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。

　　比如二线城市、沈阳、长春、大连、青岛、西安，大部分三四线城市舟山、淮北、大同、南平等仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在2016年不可能出现大规模涨价。即使2015年以来仍然有鼓励住房消费等救市政策（比如：鼓励首套自住需求的降首付政策，鼓励提高公积金使用效率的政策、财政部等部委的契税新政、鼓励人才类购房的相关政策等）落地执行，2016年仍然继续深化去库存措施，市场基本面也很难说有太大的出彩。