杨卫东：广州万科社区商业新玩法 新业务或分拆上市

　　自从万科提出从“房屋建造销售商”转型“城市配套服务商”以来，如何做好配套和服务，成为房子之外的地产新课题。

　　万科的新课题除了地产开发以外，也进行了一系列新业务的探索。包括商业地产、养老产品、酒店度假、社区医疗、万科教育、租赁公寓等，特别是在广深区域，万科的新业务已形成了基本的产品线，初见成效。

　　商业，作为承载万科角色转换的重要路径，在广深区域已成规模。从深圳、东莞到广州，万科的商业布局已涵盖区域性购物中心、新型商业综合体和精品社区商业，其多个自营商业品牌也将相继亮相。

　　在广州，去年8月分开业的江燕路万科里，为广州万科进军商业迈出的重要一步。时隔半年，2016年4月25日，在江燕路万科里“她友社”，广州万科商管公司总经理杨卫东出现在媒体面前，与媒体朋友聊社区商业的新玩法，并表示万科希望通过加大新业务各个模块的比重，每个模块争取上市。

　　广州万科四大商业新玩法

　　杨卫东介绍，在广州的城市背景下，广州万科商业将结合外部机遇和自身条件，选择合适的产品模型和市场发力点。目前在广州布局的产品类型主要有万科里、万科广场 、文创/教育商业及幸福街市。

　　万科里是广州万科商业的主力产品，以江燕路万科里为例，除了满足社区居民购物、餐饮等各种消费需求， 万科里还嵌入幸福街市、万科教育社区营地、万科社区医疗、万颐智汇坊（养老）等自主运营板块。而上文提到的“她友社”也是万科自营的一部分， 除了有零售及服务，“她友社”面向科社区营地辣妈，以活动及课程带来高黏度客户，同时还兼容万科里会员中心。

　　据了解，在江燕路万科里开业当天, 其销售额超过285万元，客流量突破20万人次。而今江燕路万科里每天营业额平均在80万元左右。

　　万科广场则将作为万科商业的旗舰产品，目前代表项目系南站万科广场，杨卫东透露，南站万科广场建筑面积达134万平方米，涵盖住宅、办公、公寓、商业，其中商业定位为一站式购物广场。初步规划有婚纱体验店及同时拥有10个imax的影院等。

　　除了上述两类比较大的商业之外，广州万科商业还有“小而美”的特色商业，比如恩宁路的创客小镇。恩宁路是广州市政府旧城改造新模式的试点，将打造成一个既保留传统风貌又城市配套功能、产业发展功能的新型创客社区。其一期示范区由万科云创意办公、万科驿青年公寓、万科体验型教育营地及特色商业组成，商业面积约2200平方米。杨卫东表示，对于该项目的，万科只是进行“修复性改造”，不拆不建。届时还将引进文创类的一些文创类的书店或者咖啡厅，预计今年10月部分可面市。

　　广州万科也会有自营的商业产品幸福街市，幸福街市是万科社区商业配套中重要的自营业务模块，有蔬果肉类、跨境电商、自营咖啡厅等业态，在东荟城幸福街市，杨卫东成功把咖啡厅开进了“菜市场”。未来幸福街市还会在万科里享家、欧泊、北部万科城、山景城、热橙等落地。

　　新业务目标是分拆上市

　　在广州，万科的商业投资已经近30亿元的规模，新业务的尝试不仅任重道远，而且充满了挑战，也是其不断完善必经之路。

　　当前，传统招商思路已越来越无法满足商业发展的要求，因应不同业态的特点，江燕路万科里采用 了多种灵活的经营模式。例如，以招商引进+万科自营+合作共营，这种模式下使得江燕路万科里取得不错的业绩。

　　为了鼓励大家尝试，万科允许员工“试错”。江燕路万科里也曾“试错”。杨卫东不避讳的说，江燕路万科里也有不够完美之处，就是该项目并未设计电影院，这也一度成了江燕路万科里的某一处硬伤。

　　在江燕路万科里的基础上，未来，广州万科的商业将以万科里为代表的产品，将不断迭代，创造更为合理的产品设计和业态组合，实现万科里 从1.0、2.0、3.0……的不断升级迭代。在这个过程中，“试错”在所难免。

　　杨卫东透露，在发展商业的同时，也会协同其他新业务，植入更多万科自营的部分，比如幸福街市、幸福食堂、社区营地、万颐智汇坊、社区医疗、复合型教育业态，以实现万科里的快速复制，形成轻资产获取。

　　而后，万科商业还有一个长远的目标——上市。“通过不断的发展完善，万科希望加大新业务各个模块的比重，每个模块争取上市，为股东创造更多的利益，这是万科商业也是万科新业务的发展路径和方向。”杨卫东最后如是说道。