抑制楼市躁动需要稳定预期 严格控制市场非理性炒作

    国庆节前后短短10天内，全国有21个热点城市先后发布了以住房限购、限贷为主要特征的楼市调控政策，重点抑制非理性炒作，疏通楼市风险堰塞湖，最终实现稳定楼市预期的目的。尽管有分析认为“两限”可能会引发市场预期与政策预期反向变化，但实践证明实施住房限购、限贷是当前抑制热点楼市躁动的必然选择。

    本轮热点城市房价短期内大幅上涨，主要受到投资和投机炒作力量的驱动，与真实居住需求关系已经渐行渐远。房价上涨预期的自我强化加上杠杆资金的推波助澜，如果任由市场自发演化，那么必然会陷入房价泡沫膨胀直至破灭的过程。年初以来热点城市房价急剧上涨到“抢房”一幕的出现，显示出房地产市场理性的逐步丧失。无论是房地产开发企业高价竞购土地，还是卖方因房价上涨断然违约，甚至还出现以离婚来规避地方政府住宅限购措施的现象，都可以归结为市场非理性行为。因此躁动楼市内在需要有效的行政干预措施，以控制楼市风险进一步集聚，同时又要避免市场大幅波动，而住房限购和限贷措施是短期降温楼市最行之有效的政策工具。

　　为抑制房价过快上涨和打击市场投机炒作，2011年1月26日，国务院常务会议明确热点城市从严制定和执行住房限购措施。2011年，全国商品房销售面积同比增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。2012年1月至3月，全国商品房销售面积同比下降13.6%，商品房销售额下降14.6%，商品房均价略有回落。这些情况表明，住房限购和限贷措施能够实现楼市降温而又避免市场大幅波动的政策目标。基于历史经验，本轮升级版住宅限购、限贷措施出台后，预计楼市预期将在短期内趋向稳定。

　　应该看到，当前我国热点城市供求失衡并导致市场躁动的根本原因在于产权分布结构上的矛盾，而非总量上的供给缺口。而此前市场过分强调热点楼市住宅的投资属性，导致资金疯狂追捧，促使房价上涨预期固化。因此，严禁各类违规资金进入房地产市场，让热点城市住宅回归居住属性，才能有效减少投资投机性资金对热点城市住房价格的非理性炒作。不管如何，考虑到热点城市住宅愈来愈强的金融投资属性，实施严格的限购和限贷措施，抑制市场非理性炒作，不失为当前及未来一段时间防范金融风险的理性选择。

　　当然，“两限”政策措施也存在局限性。住宅限购措施存在时效的局限性；住宅限贷措施又可能因为各种表内外杠杆资金、违规资金参与首付款、购房款，降低限贷政策对需求调节的实施效果。特别是在政策执行过程中，各种五花八门绕开监管的做法，实际上也使“两限”政策成效大打折扣。因此，在严格实施“两限”措施、尽可能堵塞房地产调控政策漏洞的同时，也需要适当扩大热点城市土地供应并增加住宅建设总量，以达到稳固楼市预期的目的。