赵卓文：土地增值税就是悬在开发商头上的一把剑

央视和开发商干上了。

央视《每周质量报告》曝光，开发商普遍存在逃避、拖欠土地增值税的情况，全国开发企业欠缴土地增值税高达3.8万亿元。

节目播出，房地产行业炸开了锅。被点名的45家企业纷纷澄清，集体否认，称“欠缴土地增值税的说法应源于对税法的误解”。地产界的“大炮”任志强，更是连发微博，进行驳斥，称有关报道“愚蠢无知”。

央视报道称，长期关注我国房地产业发展的北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财政部以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算，结果发现，自2005年1月1日至2012年12月31日，8年间，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元，而实际上，8年间国家征收到的土地增值税仅仅为0.8万亿元。

央视记者随后请中国科学院创新发展研究中心康小明重新做了核算，认定全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

央视还点了开发商的名。报道称，29家房地产上市公司截至2012年12月31日，应交未交土地增值税总额高达640亿元。排名前十的企业分别是：雅居乐83亿元(雅居乐地产控股有限公司)、SOHO中国64亿元(SOHO中国有限公司)、富力地产58亿元(广州富力地产股份有限公司)、万科58亿元(万科股份有限公司)、华侨城49亿元(深圳华侨城股份有限公司)、招商局地产44亿元(招商局地产控股股份有限公司)、合生创展42亿元(合生创展集团有限公司)、融创中国27亿元(融创中国控股有限公司)、金地集团26亿元(金地集团股份有限公司)、新世界中国地产24亿港元(新世界中国地产有限公司)。

一个律师、一个中国科学院创新发展研究中心人员得出的结论，当然很难说“专业”。现在被房地产业内人士批评得最多的，就是“欠缴土地增值税”的说法。 

目前，争议的焦点之一，是3.8万亿元数字的真实性。

3.8万亿元欠缴土地增值税是怎么来的？依据有三：

（1）2005年1月1日至2012年12月31日，8年间全国商品房销售总额超过31.2万亿元；而中国社科院2011住房绿皮书披露，2009年全国房地产行业平均毛利率为55.72%。

（2）按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的税率测算。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。照此测算，全国各类房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元。

（3）8年间国家征收到的土地增值税仅为0.8万亿元。4.6万亿元减0.8万亿元,就得出3.8万亿元。

这个算法,表面上有依有据,实际上偏差极大。主要原因

1、很多房地产开发项目未达到土地增值税清算条件。按税法的规定，

(1)纳税人符合下列条件之一的，应自行进行土地增值税的清算：①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 

事实上，绝大多数的房地产项目，在超过上述条件下，都没有完成清算。 

2、在未清算前，实行的是土地增值税的预征。

2010年6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%（销售收入），中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。各地根据条件，近年不断上调土地增值税的预征税率。

例如，广州市地方税务局从2012年开始，广州市写字楼（办公用房）的土地增值税预征率由2%调整为3%。普通住宅2%，非普通住宅3%，别墅4%，商业营业用房和车位4%。

国内不少地方，把土地增值税的预征税率提高到了5%。

3、实际的情况是，土地增值税预征后，进行项目土地增值税清算的比例并不高，很多项目处于未结算状态。更多地方税务局采取了按销售总额一定比例结算的方式，来了结项目土地增值税。严格按照四级超率累进税率来清算土地增值税的项目并不多。

4、上市房地产企业大多预提项目的土地增值税。一方面，预提土地增值税后，企业利润降低。另一方面，土地增值税的交纳有一个延后的过程，这就增加了企业资金的流动性。

这就形成了央视所说的问题。

事实上，144家上市房地产企业的报表，是对公众公开的，相对规范可靠。但全国另外有35000家开发商，不属于上市企业，报表不需要公开，就难以评估了。

如此分析下来，可以看到，土地增值税的征收，是一项复杂的工作。

用几个全国统计数据来测算出全国开发企业欠缴土地增值税高达3.8万亿元这个“惊人数字”，当然难言准确。

45家上市房企集体声讨，确实也有道理。这些企业，确实没有“欠缴土地增值税”。

房地产行业有很多潜规则。

土地增值税的预征和清算，就是其中之一。

对很多开发企业而言，如果土地增值税严格按税法规定的时间和条件进行清缴，项目就不那么“好玩”了。

甚至可以说，土地增值税，是悬在开发商头上的一把剑。

在三中全会结束后，这样一个敏感时期。央视捅出了土地增值税这个老问题，耐人寻味。

虽然，央视借用了一些研究人员的数据，被房地产业内批为“不专业”。但这次央视的举动表明，管理层和各地方政府已经认为，开发商存在暴利，需要通过强化土地增值税的预征和清算工作来削减开发商的利润。 

这两年来，各地土地增值税的预征税率不断提高，这是一个信号。

最近，广州、深圳等地出台的地方房地产调控政策中，都有一条针对开发商土地增值税的条款。这也是一个信号。

央视这一次的报道，也不应简单看作是新闻媒体的又一次“星巴克”事件。

开发商要小心了。

2013，买房的人怕房产税，建房的人怕增值税。