【掌柜日报】50城楼市降温 专家:一二线成交量将继续走低

　　2017年一季度，各地政府以“因城施策”为导向，积极深化房地产调控政策。在此背景下，住宅、土地市场成交量均呈现回落态势。业内分析认为，由于调控政策不断升级，未来房地产市场有望稳步回归理性，而一二线热点城市成交量将继续走低。

　　住宅市场 成交量出现回落

　　4日，中国指数研究院发布的最新数据显示，2017年以来，一二线热点城市调控政策升级，住宅市场成交量持续回落。据统计，今年一季度50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米，同比下降约15%。

　　从不同级别城市来看，一线城市受调控影响较大，成交量同比降幅在各线城市中最为突出。据统计，一线城市一季度住宅成交面积同比下降约四成，除广州外，其余城市同比均下降。二线城市成交量也显著下降，但旅游型城市成交增长明显，城市分化加剧。核心城市辐射圈的三线城市成交量受调控政策影响普遍回落，其余三线城市成交量表现稳定增长。

　　从价格走势来看，一季度住宅成交价格累计涨幅持续收窄。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，进入2017年，百城价格环比涨幅继续收窄，一季度涨幅较2016年四季度收窄1.28个百分点。

　　在成交量整体走低的同时，一季度各级城市住宅价格涨幅分化。今年以来，热点城市房地产调控政策不断加码，新房市场价格涨幅趋缓。其中一线城市受调控影响涨幅收窄最为显著，一季度累计上涨0.80%，较去年四季度收窄1.30个百分点;二线代表城市累计上涨2.19%，较去年四季度收窄0.70个百分点。一季度三线代表城市累计上涨2.57%，在各线城市中涨幅最为突出。

　　中指院相关负责人分析认为，整体来看，受去年同期高基数及政策调控影响，一季度新房成交量同比小幅下调，价格累计涨幅持续收窄。其中，一二线热点城市新房价格涨幅明显收窄，成交量同比降幅显著，但二手房市场价格涨幅明显高于新房。同时，因去库存政策效应及核心城市外溢影响，部分三四线城市量价保持了稳步增长。在调控持续收紧下，预计未来一二线城市成交仍难见起色，价格整体将趋向平稳。

　　土地市场 溢价率持续走低

　　一季度土地市场同样量价齐跌，溢价率持续走低。数据显示，从全国土地市场来看，一季度经营性土地成交建筑面积下降至9135万平方米，同、环比明显回落，跌幅分别为12%和30%。

　　分析认为，一方面，受春节假期因素影响，土地市场迎来一年一度的成交淡季;另一方面，年初各线城市尚在制订2017年供地计划，新晋出让地块以上年度结转土地居多，成交规模高位回落。

　　具体来看，各线城市均有不同程度的缩减，受供地计划影响，一线城市环比跌幅居前。溢价率连续两个季度回落，北上深中心城区优质宅地集体“断供”，一线城市溢价率创近年来单季度新低。与此同时，核心城市周边的三、四线城市土拍高温持续，佛山、惠州、漳州等多市频出高溢价地块，溢价率都在100%以上。

　　整体来看，一季度土地平均溢价率32.5%，环比减少8个百分点，业内表示，一方面，土地限价城市进一步扩容，显著抑制溢价率上行空间。另一方面，热点城市土地出让底价均有所上调，极端情况下，起拍楼板价超出区域最高单价，溢价空间有限。

　　从土地成交价格来看，各线城市涨跌不一。一季度，土地成交楼板价4569元/平方米，环比下跌10%，同比仍上涨43%。自2016年四季度以来，土地限价城市开始明显增多，土地价格随之步入下行通道。

　　从不同类型城市来看，其中一线城市土地价格小幅回升，同、环比涨幅都在10%以内;二三四线城市土地价格环比略有回落，但受去年同期较低基数影响，同比仍呈现正增长。

　　“2017年房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，但纵观各线城市2017年供地计划，热点一、二线城市增加土地供应难言乐观。以北京为例，住宅用地计划供应量同比下降49%”。相关负责人分析指出。

　　该人士认为，在供应规模连年萎缩的情况下，上半年土地成交规模仍将维持在较低水平。与此同时，由于热点城市限购、限贷持续加码，同时加强土地竞买资金监管，溢价率仍将保持低位。

　　未来走势 市场有望回归理性

　　3月份以来，陆续30多个城市密集出台了楼市调控政策，以稳定市场预期。业内普遍认为，本轮调控表现出极强的区域联动性，更加重视利用金融方式深化城市协同，促进市场参与各方回归理性。

　　从这一轮的调控政策来看，中心城市和周边城市政策同步调控，片区联动施策下限购限贷逐步形成相互作用，稳定市场预期，促进市场参与各方回归理性。除限购限贷外，“认房又认贷”将成为各城市调控普遍标准，例如北京对商住的严控等。

　　楼市调控政策的持续收紧，对缓解市场恐慌情绪、稳定市场预期起到了立竿见影的作用。“一方面，政策的收紧让购房人更加理性，恐慌、抢购的心态不再;另一方面，限购和二套认定标准收紧，使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划，购房人群普遍陷入观望，需求明显萎缩。卖房业主惜售、跳价的现象不再”。