张宏伟：政策“微调” 房企应抓跑量“窗口期”

　　据媒体报道，深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。

　　几乎同时，2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，貌似又是一枪救市。

　　此前，浙江温州已经悄然松绑”限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。

　　从这两个月各地楼市调控政策变化来看，当下似乎来了一波楼市政策定向宽松行情。

　　纵观全国楼市调控政策变化情况，去年以来，从三四线城市而言，其实，调控政策在执行层面不是太严格，不少城市出台”限价”代替”限购”政策，或以开放户籍制度、局部限购、购房补贴等方式规避当前较为严格的限购政策，同样在这些城市政策执行层面也出现了”外紧内松”的调控特征，甚至部分城市直接调整、放宽调控政策的执行力度，如温州等。

　　那么，从政策变化的角度来看，我们研究发现，去年年初芜湖也出台过购房补贴的救市政策，不过很快被喊停了。不过最近温州的救市没被喊停，深圳普通住宅标准的调整刺激刚需的政策会不会叫停？芜湖这次新政会被喊停吗？

　　笔者认为，当前来讲，只要政策导向的大局还是围绕”自住需求”为主进行，即使出台刺激需求入市的政策也是点式的”微调”政策，并且微调的幅度也不会太大，同时也是围绕楼市”刺激刚需”这个核心而出台。如果违背了这个原则的政策，是鼓励投资性投机性需求入市，那么，很有可能被快速叫停。如果没有违背，那么，就值得市场肯定。

　　目前来看，深圳普通住宅标准的调整基本围绕”自住需求”为主进行，温州限购令定向宽松也只不过是在政策执行上和原有其他限购城市看齐，称不上放松。因此，”叫停”的可能性都不太大。

　　而芜湖针对人才而设定的鼓励性购房措施，以人才为由头，应该来说，如果严格执行这样的标准，也基本上是以自住需求为主，可以改变当前楼市成交量下滑的局面。但不排除会有一部分投资需求趁机入市。