杨红旭：房价攀升下半年仍坚挺 涨势2014年见顶

　　当前，房价节节攀升，看涨房价的声音一浪高过一浪。
尤其是高价地频出、高价地横行，地价推高房价，似已板上钉钉。我的感觉是，很多拿高价地的开发商，对后市的预期过于乐观；而很多购房者，对于后市房价大涨，有些过于忧心。

　　盛极必衰，这是自然界的法理。即便是过去十多年中国房价不断快速上涨，也同样存在着楼市降温与房价下跌的时段。只有理性看待市场，才不至于在市场中摔跟头。正基于此，笔者认为，房地产短周期(未来6个月至12个月的变化)可用于指导房价走势预测。

　　关于短周期，过去十年已有迹可循。全国房地产开发景气指数，是衡量开发行业体温的“温度计”，能够比较好的反映房地产开发行业的周期性波动。按照“峰值-峰值”的划分法，2004年以来可划分为三个短周期。

　　第一个周期：2004年3月-2007年11月。这一周期出现两个峰值，都是106点，谷值是100.6，出现在2005年12月。下行历时21个月，上行历时23个月，共计43个月。下行主因是房地产调控，上行主因是经济过热，资本市场疯狂。

　　第二个周期：2007年12月-2010年3月。第二个周期峰值近106点，谷值是94.74，出现在2009年3月。下行历时16个月。上行历时12个月，共计28个月。下行主因是受国际金融危机影响国内经济下滑，上行主因是政策力度大。这轮跌急涨急，波幅大，历时短。

　　第三个周期：2010年4月以来。谷值是94.39，出现在2012年9月，下行历时30个月。下行主因经济下滑与房地产调控。在双重打击下，下行时间较长，调整幅度较大。上行主因是货币宽松和经济复苏。这轮周期已经完成筑底，但上行之路不可能像2009年那轮又急又快，将在“磨磨唧唧”中上行，预计将于2014年触顶。

　　接下来，我们再用房价增幅，来印证一下国房景气指数的短周期。按照“峰值-峰值”的划分法，2004年以来，同样可分为三个短周期(按季度)。第一个周期：2004年四季度—2008年一季度；第二个周期：2008年二季度—2010年二季度；第三个周期：2010年三季度开始。由此可见，两个指标的周期基本一致。第二、第三个周期的谷值，出现房价同比下跌，可见市场调整幅度大，而第一个周期的谷值只是房价涨幅减小。2012年四季度进入第三个周期的后半段，也即上升阶段，2013年基本处于上升通道。但本轮上升过程中，不可能像2009年那样强劲，房价同比增幅难以超过上一轮12.8%的高点，上升持续时间较长，预计2013年四季度或2014年一季度见顶。

　　欧美国家的房地产市场，已经历过上百年的周期性变化，经验较多，即便如此，短周期也存在较大的变量。我国房地产市场化，主要始于1998年，只有十几年时间，短周期的规律更加不易掌握，而且受房地产调控影响大。

　　笔者认为，决定短周期房价涨跌的“四个引擎”是经济、政策、资金和存货。当前楼市表现也可从这“四个引擎”入手分析。

　　其一，经济低位企稳。去年三季度，经济增长低探至7.4%，四季度反弹至7.9%，就在大家认为经济见底反弹之际，今年上半年却出人意料的继续下滑，二季度增幅回落至7.5%。但是，7月的多数经济数据略有起色，8月汇丰中国制造业PMI初值为50.1，重返50枯荣线上方，创4个月内最高水平。这些信号表明，今年下半年经济将企稳。但是中国经济已告别高增长，明年也仅为8%上下。总体而言，经济面的情况对楼市属中性略偏空。

　　其二，政策中性。稳增长，客观上要求调控不宜进一步升级。下半年中央层面的房地产调控基本平稳，既不放松，也不加码，但局部政策存在或松或紧的可能，比如市场秩序整顿、推出第二批房产税试点、放松房企再融资、支持首套刚需等。