杨遴杰：经济低迷的状况之下 房地产走热的隐忧

虽然有几个城市传出房地产市场下行的消息，但是从统计数据来看，今年以来我国房地产市场形势好得有点出人意料。即使有新“国五条”的严控政策，也在六月份出现过罕见的“钱荒“局面，总体上房价上涨有点不管不顾的味道。近几个月，七十个大中城市房价经常只剩一个两个不涨，而且一线城市还呈现加速上涨的态势，很多城市又再现“受捧盘”和抢房现象。

大型开发商的业绩更是亮眼，前7个月万科的销售面积已达到834.6万平方米，销售金额达到976.5亿元，同比分别上升19.5%和33.9%。房子卖得好自然会提升开发商信心，土地市场也相应地热闹起来。上半年全国土地出让合同价款高达1.7万亿元，增幅为77.3%，创下历史新高，其中房地产用地出让价款同比增幅超过高达90%。

增幅高比较好理解，毕竟去年年初整个土地市场形势非常低迷，但是即使是价款的绝对值也大大高过往年。北京市前七个月土地出让金累计已达870.46亿元。上海土地市场上半年的出让金总额也高达703.78亿元，同比去年大涨373%。前十年里，房地产市场火热的后面可以看到经济快速增长的支撑作用。此次房地产市场走热的背景与过去有所差异的是，宏观经济形势并不理想。

今年上半年我国gdp增速降到7.6%，是2008年后的最低点，上半年我国城镇居民人均可支配收入实际增长为6.5%，也是多年来不曾有过的低点。房地产市场却在这样的经济增速下在上半年呈现井喷之势，不得不引起注意。首先引起各方注意的是地方政府在加速推地，上半年房地产用地供应8.24万公顷，比2012年同期增加38.8%。

由于上半年地方财政收入增速降至13.5%，大大低于2012年的16.2%和2011年的29.1%，再加上很多地方债务面临偿债高峰，各方认定地方政府是在卖地还债。地方政府能在如此宏观经济形势下卖出地还能卖好价钱，在于土地市场需求旺盛，或者说开发商有实力有信心去投地。开发商有这个实力，即使依然严卡开发商的各种融资渠道，但是通过各种银行表外融资渠道获得资金熬过前两年的低谷，又通过去年下半年以来的房地产市场回暖而手里日渐宽松，开发商手里的钱也需要找投资渠道来保值增值，土地自然是它最熟悉也最能支撑其长远发展的方向。

至于说开发商有信心，不是说它对经济增速恢复很有信心，它只需要对房地产的需求会持续保持高位有信心就足够。国土资源部土地勘测规划院地价月度调查分析组对此的分析颇为精准：“在库存压力减小、资金充裕的前提下，房企拿地的热情较高，特别是一线城市的强大消化能力，更是吸引了大批实力强劲房企的土地储备意向。房企拿地的目的已不局限于备战企业的后期开发，也支撑着拿地抵御资金贬值的长期发展规划。”以往作为房价支撑力量的经济增长能否再回到前两年的高速度，还需要观察。

自2001年加入世界贸易组织到2008年之间，我国基本上已经把进出口贸易做到最大，加上国外需求低迷与国内成本上升，再靠它拉经济已经难有起色。2008年底开始的以投资拉动经济增长的模式，在放大地方债务规模之外，导致通胀压力加大与产能严重过剩的后遗症。这个手段也基本失效。

7月31日召开的国务院常务会议研究推进政府向社会力量购买公共服务，部署加强城市基础设施建设，希望以此推动经济增长。但是城市基础设施的投资回报机制并不明确，是否能借此带动经济增长还是未知数。

而另一方面，资金投放并没减少，今年上半年广义货币供应增速在14%～16%之间，实际上比之前两年稍有加速，六月份的“钱荒”只是相对独立的事件。货币投放多，而经济增长方向不明确，通胀危机很明显，资金寻求安全避险的要求更强烈，房地产一定是最好的选择。这大概就是开发商信心的来源，也是经济低迷背景下房地产市场却呈现另一番形势的原因。

经济形势低迷而房地产市场依旧热闹，隐含着实体经济空心化的可能，任其发展下去的后果会严重损害改革积累的成果。宏观管理部门对此应该有充分的认识，进行更彻底的经济结构调整是下一步不可回避的任务。