土地出让金下降 农村集体经营性建设用地入市正试点

      上海易居房地产研究院近日发布的《2019年2月40城土地市场报告》显示，2月份，40个典型城市土地出让金收入为1378.5亿元，环比下降36.6%，同比下降27.5%。

      易居研究院研究员王若辰对记者表示，2018年下半年以来全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场呈现了明显的降温态势。进入2019年，土地出让金连续两个月环比下降，而目前政策与经济环境并未发生大变化，预计未来会持续这一下降趋势。

      数据显示，今年前两个月，40个典型城市土地出让金累计收入3553.5亿元，同比大幅下降20.9%，延续2018年全年累计同比下降的态势。从40城年初累计土地出让金收入同比增速走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，2018年6月份以来下降趋势较为明显，去年12月份开始转负。

      今年2月份，40个典型城市土地成交均价为4194元/平方米，环比上涨1.7%，同比下跌11.3%，地价相比2018年同期下跌较明显。2018年4月份以来40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右。

      王若辰表示，40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌，2018年3月进入负区间，10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长，成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。预计在政策调整幅度不大的情况下，2019年上半年40城土地成交均价同比涨幅将继续处于负区间。

      王若辰认为，从分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施，二线城市土地市场整体表现出量价齐跌的态势。三线城市进入2019年后重新开启量价齐跌模式，该类城市房地产市场已经处于板块轮动上涨结束开始调整的阶段，预计未来地价将持续调整。

      王若辰表示，今年《政府工作报告》中，政府的基调是促进房地产市场平稳健康发展，稳步推进房地产税立法。对房地产市场的政策并没有放松，仍然以“稳”为主，预计在短时间内不会发生改变，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温。

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      在日前召开的十三届全国人大二次会议记者会上，全国人大农业与农村委员会主任委员陈锡文表示，我国正在33个县级行政单位进行试点，推进依法取得符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地进入市场和国有土地享有同等权利。以后确定正式入法后可以在全国推广。此外，他还透露，乡村振兴促进法已在起草当中，2019年内能够形成一个比较成熟的征求意见稿，并力争在2020年把法律草案提交全国人大常委会审议。

      对于农村集体经营性建设用地入市问题，陈锡文指出，承包土地经营权只能用于农业经营，要实行用途管制，农地转变为非农地要经过严格的审批程序。所以，流转的承包土地的经营权是不能作为建设用地去从事非农建设的。对于农村集体组织已经获得了建设用地使用权的，国家正在进行试点，在33个县级行政单位推进依法取得符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地进入市场和国有土地享有同等权利。全国人大常委会初次审议的土地管理法中已经涉及相关内容。

      陈锡文表示，下一步要等待试点的进一步推进，争取把土地管理法进行修改和完善之后，才能确定农村集体经营性建设用地进入市场正式入法。正式入法以后，33个试点地区经验和成果才可以在全国推广。

      （来源：证券日报、经济参考报）