房企为解决资金问题“各显神通” 融资潮效果待观察

　　虽然近期的融资规模有所提升，但资金成本的高企，有可能让效果大打折扣。阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁吴建斌表示，“有些房企在境外发债，融资成本高达13%，给市场传递的信息是负面的。这么一个行业，13%的利息，等于这个行业没有生意可做了。”

　　因政策限制而关闭已久的房地产融资“闸口”，于近期陡然放开。

　　11月以来，多家房企密集发布融资动态，不仅覆盖国内和海外两个市场，还涉及中票、信托、公司债等，合计融资金额超过千亿。而此前一段时间，融资市场似乎还“大门紧锁”，一些房企的融资请求频繁被驳回。

　　这轮融资潮的背景在于，房企的资金状况正逐渐恶化。随着楼市调控的延续，今年第三季度以来，多地出现降价促销的现象，且折扣力度逐渐加大。因此，融资闸门的开启，似乎将缓解企业的资金压力。

　　事实果真如此?

　　中原地产首席分析师张大伟指出，“利率偏高”是近期房企融资行为的主要特点，这可以解决企业的流动性危机，但难以降低资金平均成本。企业的资金压力能否真正改善，还要视此轮融资潮的时长、覆盖范围而定。

　　融资“各显神通”

　　这轮融资潮自10月下旬就已出现，到11月末愈发活跃。自11月26日以来，已有超过20家房企发布了融资信息，其中既包括大型企业，又有中小房企。海外发债是最常用的手段。

　　比如，11月29日早间，融创拟额外发行美元优先票据，并与2020年到期的4亿美元8.625%优先票据(今年7月27日发行)合并组成单一系列。

　　同日，阳光100拟发行1.7亿美元于2021年到期的优先票据，年利率10.50%。

　　此前的11月28日，弘阳地产宣布，拟发行于2020年12月3日到期的本金总额为1.8亿美元的优先票据。这也是弘阳于今年7月登录港交所以来的首次发债。

　　国内融资方面，保利、龙湖、阳光城、华夏幸福(600340,股吧)等房企也于近期发行公司债，并获得批复，凸显出内地融资环境改善。此前，包括碧桂园、富力、恒大、金融街(000402,股吧)等在内的房企，都曾遭遇公司债被叫停的尴尬。

　　房企为解决资金问题，可谓“各显神通”。不仅国内、海外“两条腿走路”，在具体方式上，债券、信托、银行授信，乃至IPO等手段都有涉及。

　　比如，自11月21日至24日，正荣、花样年、泰禾、福晟等房企先后与兴业信托、光大信托等机构签署了总额高达500亿元的战略合作。此前两天，正荣还与中山证券签署战略合作协议，双方缔结了200亿元全方面的资本市场金融业务合作。

　　IPO方面，今年成为房企扎堆奔赴港交所的年份，已有超过10家房地产企业和物业管理公司登陆港股。仅10月以来，就有大发、美的、恒达三家房企登陆港股，万创国际也已向港交所提交了招股书。佳兆业物业则在11月26日正式挂牌，成为今年第四家赴港上市的物管企业。

　　中原地产指出，不考虑IPO的因素，今年11月，房企公开融资的总额度已经超过1000亿，为下半年以来的月度最高。

　　值得注意的是，房企本轮融资的成本并不低，尤其是海外融资。10月31日，恒大宣布发行总额达18亿美元的优先票据，其中的5年期票据利率高达13.75%，几乎相当于去年同期融资成本的两倍。弘阳地产发行的上市以来的首笔债券，年利率也达到13.5%。国内融资中，福晟等房企的公司债利率也接近8%。

　　从单笔融资来看，尽管少数企业的融资成本可低至5%上下的水平，但在本轮融资潮中，民企和中小房企的平均成本普遍接近10%，两位数的成本也十分常见。

　　效果有待观察

　　对于很多企业来说，此轮融资潮可谓“雪中送炭”。今年以来，房地产调控力度持续，很多融资通道受限。从下半年开始，合肥(楼盘)、南京(楼盘)、厦门(楼盘)等热点城市出现新房项目降价促销的现象，且折扣力度不断加大，凸显出房企在资金方面的压力。

　　中信建投对A股上市房企的三季报分析指出，截至今年第三季度末，A股上市房企的平均净负债率为113%，明显高出去年年末102%的水平。经营性现金流净额则由正转负，短期偿债压力自2016年以来持续加大。

　　11月初，阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，这是他“有史以来遇到的融资环境最差的一年”。阳光城“几乎把所有市场上能用的工具都用了，跟同行来比效果也不错，但仍然没有达到预期的目标”。

　　虽然近期的融资规模有所提升，但资金成本的高企，有可能让效果大打折扣。吴建斌表示，“有些房企在境外发债，融资成本高达13%，给市场传递的信息是负面的。这么一个行业，13%的利息，等于这个行业没有生意可做了。”

　　中信建投的统计显示，今年前三季度，A股上市房企的平均净利润率为13%，与2017年持平，并高于过去三年(2014年至2016年)的水平。有房企人士向21世纪经济报道表示，对于一家企业来说，保持13%的净利润率，通常意味着融资成本要降至7%以下。

　　他认为，现有的融资成本，只能起到补充现金流的作用，很难真正解决企业的资金难题。

　　此外，在此轮融资潮中，并非所有房企都是受益者。虽然一些中小房企已经借机完成融资，但和大型企业相比，其渠道还是明显不足。某信托机构相关负责人近日向21世纪经济报道表示，该机构的主要客户就是“50强房企”。50强外的房企，即使财务指标健康，或有国资背景，也基本不予考虑。据了解，很多银行早就实施了类似的原则。

　　据悉，房地产行业庞大“底座”的大量非上市房企，更是长期游离在常规融资手段之外。浙江某小型房企相关负责人向21世纪经济报道表示，最近几年来，公司基本都是依赖民间融资、集资等方式筹集资金，经常“吃了上顿没下顿”。

　　张大伟表示，对于资金需求量可观的大中型房企来说，短暂的融资潮难以真正解决问题，小型房企面临的压力更是可想而知。随着未来市场销售转冷，销售端的资金来源减少，房企将对融资更加依赖。

　　他还指出，这轮融资潮能在多大程度上缓解房企的资金压力，目前还需观察。一方面，行业的融资成本仍然处于比较高的水平，另一方面，融资窗口能开启多久还是未知数。

　　多家房企发布融资公告，龙头房企融资成本低

　　据中原地产研究中心统计数据显示，截至本月28日的11月期间，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿。11月以来，数十家发布了境内外融资公告的房地产公司，通过优先票据、中期票据、公司债券等形式获得融资。

　　其中，保利地产100亿永续中期票据获批，万科发行20亿元中期票据，阳光城、新城控股均发行超过10亿元的公司债。

　　月初，中国恒大全资子公司拟发行美元优先票据，规模达18亿美元，部分票据票息高达13.75%，是今年亚洲垃圾债发行人范围内第三高的水平。

　　而光大信托、兴业信托等公司与各大地产公司开展信托合作，多家房企拿到近700亿的授信额度。其中，光大信托与花样年集团在深圳签署了100亿融资协议，并建立了长期的战略合作伙伴关系;前者还与泰禾集团签订200亿融资协议。

　　从融资成本来看，大型房企的发债利率相对较低。如龙湖20亿元公司债券票面年利率仅为4.8%;富力地产10亿元规模的短期融资券的利率为5.5%。而对于其它房企，票面利率略则较高。

　　中新经纬援引中原地产首席分析师张大伟的分析称，从融资难度看，最近大部分房企融资成本平稳，虽然处于高位，但随着全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨，特别是龙头房企所发的公司债融资成本基本在5%左右。

　　房企融资环境改善，最坏的时刻已过去?

　　如此密集的融资在调控收紧以后并不常见。

　　2016 年 10 月，沪深两大交易所同时发函收紧房地产以及产能过剩行业的公司债融资，提高发债门槛。就在10月份，还有多家房企的融资计划被叫停。

　　房企频繁获得融资，能否看做最严调控时期已过去?

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向中新经纬表示，实际上房企能否发债关键取决于监管层的态度，近期肯定是审批趋于宽松了，所以才会有出现密集发债的现象。

　　新京报援引张大伟的分析称，“从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，四季度对于房企来讲最重要的工作将是融资。”

　　张大伟对中新经纬表示，市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。

　　不过他也表示，虽然调控政策已经见底，但依然将在底部运行一段时间。从政策预期看，宽松政策出现的可能性也不大。

（房掌柜整理来自21世纪经济报道、华尔街见闻综合新京报、中新经纬）