全国重点城市二手房市场继续整体趋冷。近日,多家机构陆续发布全国二手住宅交易情况及价格报告,11月全国二手住宅挂牌均价连续三个月下跌,且跌幅扩大。其中,北京、深圳、上海、广州等一线城市挂牌价均现环比下跌。
一线城市中,仅上海新增房源量环比上涨,深圳、广州和北京均出现明显下降。全国10个典型城市11月二手房成交量为4.6万套,同比下降19%。
安居客房产研究院首席分析师张波表示,在经济政策稳定的大背景下,11月的房地产行业也保持了一定的稳定性。在量价上,全国楼市整体进入下行通道,住房向理性居住需求回归。
二手房挂牌价环比下降
尽管全国二手住宅均呈现下跌态势,但各区域城市跌幅存在较大差异。
分类别看,二线城市下跌最多,环比跌幅0.48%;其次为一线城市,环比跌幅0.43%,三四线城市仅小幅下跌0.07%。安居客线上数据显示,北京、深圳、上海、广州二手房挂牌价分别为59610元/平方米、53756元/平方米、50240元/平方米和32273元/平方米,环比上月均小幅下降。
在二线城市中,超6成城市二手住宅挂牌价下跌,而三四线城市上涨城市数量与下跌城市数量则几乎持平。
分区域看,由于部分城市在前一轮上涨中提前释放购买力,导致后续需求疲软,市场供大于求。
诸葛找房数据研究中心《11月100城二手住宅均价报告》显示,东部、东北二手住宅环比跌幅均有不同程度的扩大,东北地区购买需求减弱,特别是东北区域的三四线城市降价较为明显;东部大部分城市由于一直处于调控高压状态,二手住宅挂牌均价环比下跌0.41%,跌幅最大;而西部、中部与上期近乎持平。
上海新增房源环比增长7.6%
一线城市新增房源量环比有涨有跌,58安居客房产研究院《2018年11月国民安居指数》显示,深圳、广州和北京新增房源量环比分别下降16.1%、13.3%和9.9%;上海新增房源量呈现上涨态势,环比增长7.6%。全国部分城市新增二手房源量环比出现回暖,沈阳、宁波、哈尔滨增幅分别达到12.9%、11.4%和10.0%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,新增房源数量增加,反映出市场预期正在调整,卖家的心态发生了一定变化。一二线城市交易量萎缩,导致市场预期看跌,这都会带来挂牌价的下调。对中小城市而言,市场波动相对较小,价格反而容易坚挺。
二手房市场将持续降温
上海易居地产研究院在《10城市二手房市场报告》中指出,监测的10个城市二手房成交量4.6万套,环比增长18%,同比下降19%。尽管成交量较10月份有所回升,但成交量仍然低于2012年以来的月平均成交套数(5.6万套)。
以累计值观察,今年1~11月,10个城市二手房成交量为61.4万套,相比去年同期水平下降了13%,降幅较前10个月扩大1个百分点。观察历史数据,即年初累计成交套数同比已经连降26个月,远超上一轮低迷期16个月的连续下降。近期二手房成交量6个月移动平均值同比增速从10月的0%下降至11月的-3%,二手房价格指数曲线也出现下行走势,两者开始呈现共振趋势。
报告预测,在中央房地产调控政策不放松的情况下,部分城市二手房成交量将继续呈现低迷态势,而二手房价格在成交量低迷的影响下将延续盘整下行走势,且二手房价格指数同比涨幅也将下探到0轴以下负区间运行。
房产中介弊端:双边代理、一手托两家、弱势买单
据了解,链家目前仅在上海提高了佣金比例,暂时还不会考虑其他市场。链家方面向记者表示,主要原因是与成熟市场相比,上海的中介市场长期处于低费率竞争和低服务质量的状况,消费者体验较差。此次提佣后,上海链家将全面提升包括客服响应体系、安心服务保障等,优化服务品质。
虽然自称调价是为了提升服务品质,但市场上立刻出现了两种不同的声音乐观者认为“卖方承担可以降低买方的压力,有助于二手房交易报价降低”,悲观者则认为“卖方依然会把费用转嫁给买方,买方承担中介费是多年来市场的潜规则”。
易居房地产研究院总监严跃进告诉记者,此次链家调整佣金比例,和市场降温有很大关系,会出现业务量减少等问题,但反过来也说明企业的模式还是比较粗放的,即对于佣金比较依赖。类似调整也体现了一点,即房地产市场依然存在较大的压力,中介企业需要防御此类降温潮。类似做法也会带来很多中介企业的模仿。
无独有偶,就在链家新政出台后,记者曾接到沪上某小型房产中介的电话,对方称上海宝山有一处二手房不错极力推荐,当被问及中介费,对方表示:“目前是3%,链家都涨了,我们也跟着涨了。”
不过,记者在采访中了解到,我爱我家、太平洋房地产、中原地产等多家中介均表示,不会跟进链家调整中介费。一名销售人员告诉记者:“买房承担中介费向来是潜规则,卖方只看到手价,如果卖方急售,那么价格可能还有得谈。说得好听一点是卖家掏那1%的中介费,但实际按照现在的市场行情,如果是人家急着要把房子卖出去,有可能会掏,如果不急着卖房,一般都是急着买房的人掏了全部的中介费,毕竟你房子那么多,不急卖,你爱买不买。而且有些中介和卖家谈的价格就是卖家最终拿到的钱款,说白了相当于是买房的人掏了所有的中介费。”
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