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房企多元化升级发展迫在眉睫 产业地产成行业发展新风向

厦门房地产网-房掌柜 2019-05-15 17:20:38来源:房掌柜 整理
[摘要]中国房地产行业的增长逻辑发生剧变,全面进入“限价、限购、限售和竞自持”的多限时代

  在“房住不炒”的定位下,限购、限贷、限价、限售、土拍新规等房地产相关政策密集发布,市场不断分化,行业集中度逐渐提升,房地产市场进入了新的时代。如今,传统的房地产开发模式已经逐渐不能适应新的市场环境,多元化升级发展迫在眉睫。与此同时,随着产业地产的兴起,布局产业地产业务的企业数量剧增,各类主体在摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。

  房企多元化升级发展迫在眉睫

  近几年,中国房地产行业的增长逻辑发生剧变,全面进入“限价、限购、限售和竞自持”的多限时代。房地产企业高周转目标导向的销售难度增加,利润不断降低。同时,我国房地产百强企业集中度进一步提升,市场竞争更激烈,面对制度环境的调控和市场环境的压迫,房地产企业多元化升级发展迫在眉睫。

  赛迪顾问发布的《2019中国房地产企业多元化发展与创新实践白皮书》显示,2018年全国坚持“房住不炒”定位不动摇,因城施策,差别化调控,坚持住房居住属性。在此宏观背景下,2018年商品房及其细分领域的销售面积累计值持续增加,办公楼和商业营业用房销售面积累计增长逐渐回暖,其中商业用房转正为负并呈持续上升趋势。

  从融资情况、经营情况和拿地情况三个方面来看,2018年房地产行业竞争更加激烈,行业利润空间被进一步压缩,部分房企开始转型轻资产模式和探索多元化业务方向。2018年,百强企业营业收入与净利润持续增长,但是盈利能力出现明显分化,其中龙头企业由于规模较大,凭借品牌优势,管理效率提升和良好的周转能力,盈利能力明显领先。

  据赛迪顾问不完全统计,2017-2019年有21家房企(中骏置业、龙湖、万达、力高、万科、保利等)改名,房地产企业发展新的拐点到来,房地产开发商正在从“单一开发”模式,逐渐向多元化业务发展方向升级。赛迪顾问发现,目前我国房地产企业多元化发展主要举措有搭建新的产品体系、物业拆分上市和加速数字化等。

  其中,在搭建新产品体系过程中,大部分房地产企业仍然从事房地产开发业务,在此基础上不断衍生发展一系列相关业务,主要围绕地产主业进行多领域布局,例如发展长租公寓、养老公寓和特色小镇等。

  在房企多元化发展过程中,万科多元化地产业务布局范围最广,基本上各个地产领域分支都有涉及。万科围绕“城乡建设与生活服务商”新型战略定位,发展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等拓展业务,万科旗下各个业务板块的演进、变化都是为转变城市服务运营商而服务。

  长租公寓是万科“城乡建设与生活服务商”战略的一个重要环节。2007年,万科布局国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目万汇楼,是中国最早进入租赁住房市场的开发商;2014年,万科布局长租公寓市场;2018年,万科将租赁住宅业务确立为核心业务。

  赛迪分析师表示,传统地产的黄金二十年虽然已结束,但资本红利、人才红利和城镇化进程催生的广阔市场,居住品质提升带来的客观需求,政策推动引发的周期变化及土地红利带来的历史性机遇,都意味着房地产进入了高质量新阶段。

  雷声大,雨点小?

  不过,虽然历经多年,但到目前为止,从真正意义上完全实现多元化转型的内地房企,却少之又少。且从盈利状况和产业发展来看,多元化产业虽劲头十足,却与主业差之甚远。

  因此,业内出现了不少质疑声音:所谓的多元化转型,会不会变成“雷声大,雨点小”?

  据年报数据显示,TOP35房企营业收入构成中,地产开发业务依然是主要贡献者,多元化业务收入占比普遍未超过10%,尤其是收入超千亿的龙头房企,多元化业务贡献占比更低。例如,转型已多年,“多元化”口号喊得最为响亮的万科,在2976.8亿元的营业收入中,租金收入、物业服务和其他业务收入总和为130.59亿元,占比4.4%。

  出乎意料的是,就在其他众多房企纷纷响应号召,积极探索多元化布局时,万科于今年的业绩会上突然提出“回归基本盘”的策略。“我们的地产业务已经这么赚钱了,大家不要指望还能找到更赚钱的业务。” 万科集团董事长郁亮在业绩会上坦言。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,房地产行业周期性特别明显,如今虽进入下行周期,但行业大趋势仍然向好。基于此种情况,房企为了在一定程度上规避政策风险、处置闲余资金,通常会选择将资金向房地产相关行业靠拢,如物业、文旅、商管等,但为了防止过度消耗资金,初期的转型力度并不会太大,一旦楼市利好,还是要将重点放到房地产开发上来。

  严跃进认为,房企之所以谨慎对待多元化发展,一方面因为多数行业的收益并不如房地产业,多元化反而不划算;另一方面,专业度不匹配,房企要转向房地产以外的行业势必阻力重重。

  同策研究院总监张宏伟表示,目前来看多数房企的多元化业务收益并不高,甚至有不少处于亏损状态,这其实也是无奈之举。因为房企的根本还是在拿地开发上,而诸如商管、物管等众多周边产业的完善,恰恰可以在一定程度上帮助企业获取拿地优势、降低开发成本。

  不过,肖春和对此并不认同。对于收入占比较低的原因,他表示,房地产行业本身就是重资产行业,产出虽高,但投入也多、风险更大。相比之下,众多房企所涉足的文旅、教育、管理等轻资产业务,看似收入占比低,事实上其投入产出比不见得比房地产开发行业低,并且一旦发展成熟,能为企业带来持续性收益,因此才会受到一众房企的追捧。

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责任编辑:刘锦玲

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