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5月多地楼市小阳春已结束 全国土地购置面积同比下降33.2%

厦门房地产网-房掌柜 2019-06-17 09:38:17来源:房掌柜 整理
[摘要]今年全国楼市的分化趋势将更加明显,主要体现在热点二线城市恒热,三四线降温城市增多

  上海易居房地产研究院6月14日发布了《2019年5月全国房地产市场报告》。报告指出,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积同比大幅下降33.2%;土地购置均价4389元/平方米,同比下跌3.5%,2012年以来首次同比下跌。1-5月份,全国房地产开发投资同比增长11.2%。

  分物业来看,住宅投资同比增长16.3%,办公投资同比下降3.6%,商业营业用房投资同比下降9.7%。开发企业房屋新开工面积同比增长10.5%。1-5月份,商品房销售面积同比下降1.6%,降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。

  易居研究院研究员沈昕表示,2019年5月,多地楼市小阳春结束,全国多项房地产指标增速回落。从土地市场看,成交面积同比大幅下降,土地购置均价2012年以来首次同比下跌;从房地产开发投资情况看,同比增速小幅回落;从商品房市场看,销售面积同比降幅小幅扩大,成交均价同比涨幅小幅收窄,住宅存销比结束筑底,进入上升期;从房地产市场供求看,商办物业库存压力较大。

  新房市场呈降温趋势

  来自中原地产研究中心的统计数据显示,仅4月份、5月份,各地出台的有关房地产市场的调控政策就合计约101次。而从各地出台的政策内容来看,分化趋势进一步加剧。

  例如,同为江苏的两个热点二线城市,南京放开高淳区限购、但苏州却收紧调控手段,并规定全年房价涨幅目标必须控制在5%以内;再比如近日东莞出台土拍新政,为土地市场降温,但紧接着,湖北恩施州恩施市房地产协会发布的自律性文件《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》,又在一定程度上显露出“托底”的意味。

  58安居客房产研究院首席分析师张波在接受采访时表示,今年全国楼市的分化趋势将更加明显,主要体现在热点二线城市恒热,三四线降温城市增多。

  基于此,预计未来各地在调控方向上会更为清晰地体现出“因城施策”的特点,即下半年出台限制房价涨跌的城市数量或不断增多。虽然通过行政手段对房价进行直接调控会缺乏市场调节的“柔性”,但这也是当下实现“三稳”最为直接的手段。

  以土地市场来说,继5月11日苏州出台土拍新政,提出土地竞价超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式后,6月6日,东莞也将土拍价格调整为“限价+一次性最终报价”。

  “这两次土拍新政的出台,都与前期土地市场行情过热有关。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉在接受采访时表示,从地方政府的主体责任来说,要对本地的房价、地价和租金负责,根据实际情况进行政策调整。也就是说,如果本地房价或地价涨幅超过一定幅度,那地方政府一定会收紧政策,防止炒作预期升温。从东莞此次出台的土拍政策来看,在一定程度上消除了过去单一价格考量下的弊端,如后续可能会出现的非理性抢房、抢地,以及因过分冒险而导致的豪宅化倾向等。

  李宇嘉预计,随着土地市场过热的城市陆续收紧调控政策,预计由二线热点城市(包括“新一线”城市)引发的“地市热”将得到控制。

  整体上看,今年在住建部两次预警房价涨幅过快城市、多地收紧公积金政策、银保监会加大违规资金流入房地产市场监管处罚力度,以及各地出台的“量体裁衣”式调控政策影响下,仅从新房市场角度来看,降温趋势愈发明显。

  来自易居房地产研究院监测的40城新建商品住宅成交报告显示,5月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%,同比下降9%。其中,一线城市成交面积环比增长13%,同比增长35%;二线城市成交面积环比下降5%,同比下降3%;三四线城市成交面积环比下降2%,同比下降29%。

  全国土地购置面积同比大幅下降33.2%

  1-5月份,房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,同比大幅下降33.2%,降幅比1-4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2269亿元,同比下降35.6%,降幅比1-4月份扩大2.1个百分点。

  从土地购置面积增速走势看, 2016年9月份降幅开始收窄后,曲线持续上行,到2017年初重新回到正增长;此后年初累计增速在5-13%内震荡上行,11月同比增速升至16.3%,为2012年3月以来的近五年来最高位;12月有所回调。2018年初,土地购置面积同比微降,4月增速由正转负,5月再次回正,此后3个月连续回升,9-12月份增速高位盘整。

  2019年1-2月,土地购置面积同比大幅下降,降幅创2012年以来新高,历年年初土地购置面积均会出现异动,2月出现大幅下降也有季节性因素,3月份以来低位盘整。今年以来土地购置面积同比降幅较大也与去年同期基数较高有关。2019年下半年,考虑到房企资金面紧张和多数三四线城市房地产市场仍然低迷,预计开发企业土地购置面积还将低位盘整。

  下半年是否需要悲观?

  悲情情绪再次笼罩市场。2019年下半年,市场会怎么走?

  谌戈称,我们与多家上市房企进行了沟通,包含部分新闻中提到的房企。主要反馈如下:第一,未有公司反映近期发行债券、ABS融资受限,且部分公司近期刚刚成功发行了债券、ABS;这些公司也未听说有同行受到了限制;第二,有公司指出,针对拿到“地王”的公司,融资时的要求往往有所提高,但这是一直的惯例,并非近期才出现;第三,有公司认为近期融资较稍早前确有边际收紧,但认为这或有助于土地市场降温,从而降低拿地成本、增厚利润率。

  因此,谌戈认为,市场无需过度担忧融资收紧。“我们注意到四月以来地产相关政策较年初边际有所调整,也包括融资方面。我们认为,四月以来整体利率水平已有所上行,不过我们的债券分析师预计今年十年期国债收益率将在3.0%-3.5%之间波动,不会继续大幅上行;房企相关的融资政策或更倾向于分类指导、边际调整而非“一刀切”。在悲观情景下,若上述新闻属实,我们简要分析其对我们覆盖公司的影响:杠杆较高、较依赖债券及ABS融资的房企短期或受到影响。”

  大棒已经挥舞,市场已有悲观情绪。58安居客首席分析师张波认为,收紧的调控政策在下半年也会继续出台,这些都将继续对房企形成一定的资金管控强度,不会放松。而针对用户房贷层面,基本上各个城市房贷打折利率继续下调的空间已经很小,目前维持现有的房贷利率。不排除一些城市出现房贷利率上调。因为一些城市成交量在放量,政策会进行收紧和控制。

  不过,张波也认为,下半年政策收紧不会是针对所有房企。”它只会针对一些过激的房企。原来是全面收紧,今年下半年更多是有针对性的收紧。如果过于激进拿地王或者过于激进开发,那么,政策层面收紧力度会更强一些。针对房企侧的针对性政策也会更加细化,不会全部收紧。不过,大趋势不会发生变化,整个房企的融资难问题不会有改变。”

  某前十房企高管如此判断2019年下半年市场走势:“调控针对性愈来愈精准,唯一目标是维持平稳;楼市资金流入基本稳定,不会太多也不会太少,信贷资金正常发放,发债规模限于借新还旧,信托资金严格依规,影子银行有所收敛;土地供应相对不足,一二线依然“无地可供”,三四线整体供应收敛;楼市整体供应不足,城市成交有增有减,供求关系均衡城市成交依然很好,部分城市因房价上涨过快而短期承压;房价整体相对稳定,部分城市略有补涨。”

  无需悲观也难言乐观。但不能忽视的现象是,中原地产研究中心统计数据显示,2019年5月,全国针对房地产调控措施高达41次。2019年前5个月,累计调控次数达205次,同比增长近30%。最近2个月,多地政策再次出现明显的收紧,特别是海南、广州、苏州、合肥等继续针对房地产加码调控。此外,住建部再次强烈发声,连续2个月针对多城市的房价上涨提示预警。此外,地方调控收紧预期较强。5月下旬,银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果、促进合规建设”工作要点,严查房地产违规融资。银监系统再次针对房地产融资等加强监管。

  (房掌柜整理自21世纪经济报道 、长江商报、中国网财经)

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责任编辑:刘锦玲

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