一线城市楼市成交持续高位运行 四季度房企去化压力较高

　　受疫情影响，今年前三季度房企业绩完成度不及往年，有近3成房企目标完成率不足65%。不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下，销售、去化承压，四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。

　　近日，克而瑞地产研究中心发布的报告显示，今年受到疫情影响，前三季度有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期加快去化，但截至9月末，仅有8家目标完成率达到75%以上，显著低于2019年同期。

　　房企去化压力仍然较高

　　数据显示，今年前9个月销售排名前五的开发商分别为碧桂园(02007.HK)、中国恒大(03333.HK)、万科(000002.SZ)、融创中国(01918.HK)和保利地产(600048.SH)，全口径金额分别为6153亿元、5319亿元、4927亿元、3808亿元和3673亿元。

　　克而瑞报告称，从整体来看，虽然随着房企整体销售和供货节奏后移、下半年供应量显著提升。百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%，较一二季度有明显恢复。但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。

　　受到新冠肺炎疫情的影响，2020年房企业绩目标的完成情况一定程度上受到疫情影响，整体表现不及2018、2019年同期。前三季度，有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。同时，虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目标完成率达到75%以上，处于行业较高位，但整体占比也显著低于2019年同期。目前来看，不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下，销售、去化承压，四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。

　　进入下半年以来，各大房企抓紧销售窗口期开始积极营销去化，四季度作为市场供货高峰期，房企供货加速将带动成交量的上升。但行业去化承压的基本面尚未有所改善，企业全年业绩目标主要还是依靠增加供货量来实现。

　　克而瑞在报告中指出，9月房地产市场渐有走弱的迹象，供应明显放量但成交表现平平，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。具体而言，一线城市成交持续高位运行，同、环比分别增长61%和18%;26个二三线城市成交整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。

　　百强房企9月单月业绩增幅收窄

　　克而瑞地产研究中心发布的《2020年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，共有19家企业的销售金额超过了1000亿元。碧桂园和中国恒大仍然占据榜单前两位，销售金额超过了5000亿元，万科地产以4863.3亿元的销售额居第三位，融创中国、保利发展分列第四五位，销售额在3000亿元以上，中海地产、绿地控股紧随其后，销售额超过了2000亿元。

　　2020年9月，TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元，单月业绩同比增长29%，增幅有所收窄。1-9月百强房企操盘销售规模同比增长9.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。

　　克而瑞地产研究中心分析，从整体来看，虽然随着房企整体销售和供货节奏后移、下半年供应量显著提升。百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%，较一二季度有明显恢复。但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。

　　2020年前三季度，TOP200各梯队房企之间规模分化持续。其中，龙头房企继续保持稳健发展，TOP3房企销售操盘金额集中度达13.7%，同比增长1.3个百分点。TOP11-20及TOP31-50梯队房企操盘金额集中度较去年也均有一定幅度提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而受疫情对规模房企开复工、销售、回款的影响，行业竞争加剧，TOP100之后房企的销售操盘金额集中度出现一定回落。

　　业绩完成情况不及往年

　　由于疫情的因素，上半年房企的业绩大受影响，大部分企业将存货押注在下半年，三四季度推盘节奏加快。亿翰智库分析，由于新冠疫情的突然来袭，房企销售渠道关闭，为最大化规避此客观影响，房企在推货节奏上做了适应性调整，将更多货值安排在下半年推出。从典型房企货值安排来看，上下半年的货值配比在3:7的比例，也有部分房企下半年货值占比达到了80%。九月、十月是传统的销售大月，在有疫情影响的2020年更是如此，为了实现全年的销售业绩目标，房企更会抓住时机大力度推售货值。

　　三季度结束，企业的业绩完成度如何呢?克而瑞地产研究中心表示，2020年，房企业绩目标的完成情况一定程度上受到疫情影响，整体表现不及2018年、2019年同期。前三季度有近3成房企目标完成率不足65%。截至9月末，有8家目标完成率达到75%以上，处于行业较高位，但整体占比也显著低于2019年同期。目前来看，不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下，销售、去化承压，四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。

　　今年房企的生存环境如何呢?上海中原地产市场分析师卢文曦在接受采访时表示，对于绝大部分的房企来说，完成今年目标是相当难的，但是我们也看到龙头企业的表现，他们抗风险的能力还是比较强的，业绩受影响不大。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，当前行业增速放缓，虽然部分房企对于业绩完成持乐观态度，但是对于部分中小房企来说，接下来将面临一定的业绩压力。

　　“三条红线”更加考验房企运营实力

　　今年以来，无论是在外部环境的不确定的条件下，还是受到疫情冲击，房地产行业房住不炒的调控底线都未有任何动摇。近期，房地产资管新规三条红线启动试行，年内融资环境进一步收紧，房企资金压力，拿地、开发、销售节奏都将受到较大的影响。

　　在日渐收紧的市场环境下，企业的运营能力备受考验，大多数房企的决策也变得更为谨慎，也倒逼着房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标，积极寻找企业健康长远发展的路径。

　　对此，陈霄表示，在今年上半年疫情的冲击下，大部分房企业绩受损，加上中央反复强调房住不炒，多地出台收紧调控的政策，另外在近期房企三道红线新规逐渐逼近下，房企投资态度较为谨慎。

　　在融资受限的情况下，现金流安全需要得到企业更多的关注。卢文曦表示：“今年上半年房企已经开始注意现金流的安全了，更加注重销售回款。很多企业投资变得更为谨慎，放慢了拿地的步伐，不拿或者少拿高价地，更倾向于一二线城市等，都是房企应对新形势的外在表现。”

　　陈霄指出，房企未来降负债成为主要任务，将会更加注重现金流安全，保证现金流充足，此时房企或将加大促销力度拓宽营销途径，来加速销售回款。

　　来源：澎湃新闻网、华夏时报