多城下发鼓励性政策“红包” 楼市仍存微调预期

　　年末收官，各地楼市接连下发支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求的政策“红包”。

　　随着政策收缩空间见顶，楼市呈现可预见性降温。叠加中央相关会议明确表示支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，近来已有浙江金华、广西桂林、安徽芜湖等地相继出台购房支持政策。惠及青年英才、民营制造类外来员工等寻求改善居住条件的购房群体。

　　区别于以往的购房补贴方式，广西桂林对购买五城区新建商品房的购房者给予成交合同额1%发放消费券补贴，可用于在本地商贸企业购买百货、家电、车辆等商品。让利购房者的同时刺激消费，拉动市场内需。

　　与此同时，湖南省衡阳市住建局、衡阳市财政局在限期购买新建商品住房补贴所交契税最高50%基础上，对购买地下车位补贴所交契税80%;湖北荆门以及江苏南通等城市多采用对青年英才定向优惠购房的方式从侧面提升楼市热度。

　　此外，黑龙江住建厅近日召开调度会议，部署全力冲刺房地产业增长工作，强调加强舆论引导，增强房地产消费意愿，提振市场信心。

　　据统计局数据显示，前11月房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%;定金及预收款67156亿元，增长17.0%;个人按揭贷款29633亿元，增长9.8%。

　　相较于真金白银的补贴方式，三四线城市对于人才诉求更为迫切。预计后续仍会有其他三四线城市从供需两端出台提振楼市新政，降温幅度将逐步收窄。

　　降准“靴子”落地

　　日前，央行发布公告称，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，共计释放长期资金约1.2万亿元。

　　央行有关负责人表示，此次降准释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的 MLF，还有一部分被金融机构用于补充长期资金，更好满足市场主体需求。

　　与以往“定向降准”不同的是，这是本年度内的第二次“全面降准”。区别于“全面降准”的惠及所有企业，“定向降准”目的在于对中小企业或特定领域提供资金支持。

　　对于目前水深火热的房地产行业来说，降准可提升资金流动速度，改善其整体融资环境，使得房企在融资层面的压力进一步减轻。

　　去年，新冠疫情全球扩散导致美元债市场加剧动荡，伴随“三条红线”政策出台等诸多因素叠加，房企境外融资规模开始收缩，以往“借新还旧”的打法再难持续。

　　随着态势的进一步恶化，相关部门机构的频繁“发声”致使房企境内融资规模呈现修复性上涨趋势。多家房企到期债务获展期，部分房企资金流动性压力得到阶段性缓解。

　　近日，人民银行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。

　　与此同时，《通知》也在加大债券融资支持力度方面进行了明确。支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

　　降息如期而至

　　紧随降准“靴子”落地，央行时隔19个月后下调1年期LPR利率至3.8%，5年期LPR利率按兵不动，维持4.65%不变，市场所期待的房贷拐点并未到来。

　　LPR可称为房贷利率的“晴雨表”，5年期贷款利率是房贷利率的参考基准。

　　举例说明，若目前房贷的贷款利率为5.39%，假设贷款本金是100万元，还款时间是20年，以等额本息的还款方式，那么每个月还款金额是固定的。

　　以同一笔商业性个人住房贷款为准，2021年12月发布的5年期LPR利率为4.65%，如果借贷双方确定在2022年3月30日转换定价基准，那么加点幅度应为0.74%(5.39%-4.65%=0.74%)。

　　在加点幅度0.74%不变的基础上，如果未来5年期LPR利率降为4.5%，那么房贷利率就将变为4.5%+0.74%=5.24%，房贷金额越高，则省下的利息钱就越多。反之如果5年期LPR利率上升，则房贷利率也会随之升高。

　　目前，虽然银行信贷端持续改善，个人住房贷款连续两个月环比多增，但在“房住不炒”的定位基准下，5年期LPR利率下调可能性较低。

　　并且，短期内部分市场调整压力较大的城市政策仍存微调预期，重点仍在于满足首套房、改善性住房按揭需求，舒缓房企资金压力。

　　叠加去年12月全国商品房销售规模影响，预计今年12月商品房销售规模同比降幅可能性较大，全年销售规模有望同比小幅增长。