养老房地产屡遭质疑：以养老名义拿地 卖了房子就撤

　　提起“养老地产”，只要对此稍有了解的人，无一例外都会想起北京顺义区的东方太阳城。与现在大多数会员制、租住制的养老社区不同，太阳城的特色是“卖房子”。

　　北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者，正是因为“卖房子”，太阳城才能在养老行业方兴未艾的当下收获令业内羡慕的100%入住率。

　　“中国老人最喜欢的养老方式是，既能给自己养老，又能留一套房子给子女。”朱凤泊介绍，太阳城项目中的70%作为住宅出售，30%为开发商自持，以养老公寓的形式租给老年人居住，并由太阳城自有物业提供养老服务。

　　据称，太阳城养老公寓项目已经入住700多人，最近连续3年实现盈利，并向相关部门缴纳所得税。

　　但在上海栖城规划设计公司的蒋亚利看来，太阳城多少有些“打擦边球”的意思。“存在以养老的名义拿地，然后卖公寓、卖别墅挣钱的嫌疑。”蒋亚利说，有的开发商以养老的名义卖完房子就撤出楼盘，最多在小区里搞一个养老大学、养老俱乐部就完事儿，这并不是真正意义上的养老社区，“北京、上海的养老地产口子特别难开，其他中小城市就有很多了，90%以上都是普通开发商自称在搞养老地产项目。”

　　对此，朱凤泊解释，北京太阳城项目在拿地时是以高价购买的“别墅用地”，不存在以养老的名义圈地的行为。“我是拿住宅用地在做养老项目，只是单纯看好未来养老市场这一块，练练手而已。”朱凤泊说。

　　他透露，因为投资人咨询众多，下一步，太阳城养老公寓板块也将被拿出来与一名投资者合作。根据投资人的建议，公寓或将在按月租住之外，另外收取一定数额的“保证金”。

　　“我们不是会员费而是保证金，‘保证金’是肯定会退给客户的，‘会员费’从法律上讲，是可以不退的。”根据朱凤泊对市场的判断，“保证金”制度比“会员费”制度更能招揽顾客，“这样客户保证能退到钱，我们也能用这些流动资金做些中短期投资以补贴养老公寓的运营开销。”

　　“拿地”是关键

　　上海亲和源老年生活形态研究中心主任华山近期注意到，过去民政部门还给养老社区按养老床位给补贴，现在已经不提这个了。

　　取而代之的是“社会化养老”。华山认为，政府的意思是，对于680万名“三无”老人由政府兜底，而全国两亿老人中剩下的部分，则由市场来解决他们的养老问题。

　　李克强总理在去年8月的国务院常务会议中也将社会力量列为发展养老服务业的“主角”。

　　一个有趣的现象是，与中央高层鼓励社会力量参与养老不同的是，地方政府对于社会力量参与养老，尤其是“养老地产”这一块却都“不愿多谈”。记者尝试联系上海、苏州两地的政府相关部门负责人，听说要谈“养老地产”，对方都委婉地拒绝接受采访。苏州一家正在开发养老地产的国企，也对此话题讳莫如深。

　　关键问题就在“土地”上。记者了解到，根据《划拨用地目录》，老年人社会福利设施用地属于“非营利性社会福利设施用地”，可以以划拨方式取得。