根据世联行的统计,在楼市上半场的“黄金时代”,我国房地产开发企业数量从1997年的21286家增长至2013年91444家,年复合增长率达9.54%。这其中,绝大部分是新入行者或从实业转过来,看中的是房地产超越实业领域的收益率,而在江浙一些地市,甚至出现了全民房地产的现象,这绝非一个行业或市场正常理性发展所具有的现象。
在步入新常态后,房地产不仅将告别过去动辄30%左右的量价涨幅,过去10多年狂飙突进过程中累积的价格泡沫需要消化,房企数目过多的问题也应要到纠正,不适应市场的房企将退出,行业集中度提升。2014年是楼市新常态“元年”,结合这一年来的行业整合情况,笔者认为,未来行业集中度提升将有三条路径。
佳兆业危机以“接盘”的方式平稳落地,小业主的权益得到了保障、金融机构资产有惊无险、地方政府的压力缓解、龙头房企的市场占有率提升。在佳兆业事件中,“接盘”无疑是解决危机的最佳选择。此次危机折射出,在经济增长和楼市运行步入“新常态”后,过去依靠经营政商关系以获得超额利润的时代一去不复返了,那些完全依赖官员“照顾”而获得超额市场机会的房企将不得不退出市场,这是行业集中度提升的第一个路径。
有统计称,自2000年以来,半数以上落马省部级高官涉及房地产。2014年以来,根据中央巡视组反馈情况以及各地整改通报,在2013年以来被巡视的21个省份中,20个省份发现了房地产腐败,占比高达95%,落马官员基本都与房地产有关系。类似佳兆业这样的房企还有很多,随着整顿吏治和肃清非市场化成分的推进以及所形成的强大威慑,依靠政商关系“裸泳”的房企会浮出水面,退出市场也就成为必然趋势。此次佳兆业退出市场,以国内龙头房企——融创中国[0.00%]和华侨城“接盘”的方式完成,有利于龙头房企愈大愈强,行业集中度的此种提升是健康的。
现在有一种论调,认为改善性需求接棒刚性需求,将助推楼市迎来第二波发展的“弱黄金周期”或“强白银周期”。相比发达国家,我国城镇居民居住质量较差,30%的房子是在上世纪80年代、90年代,甚至是“短缺经济”时代建造的,不符合当代人居要求;20%的房子缺乏基本生活设施(如独立的卫生间、独立的厨房、自来水、下水管道、阳台等)。改善空间巨大不假,但在楼市下半场,居民对于住房的需求不再是“有房住”,而是“住好房”。问题是,对于绝大部分开发商来说,他们对于房地产供应的理解,已经完全陷入“储备土地→复制图纸→快速开发”的高周转、供给主导模式中不能自拔。对于何谓“住好房”,如何满足居民差异化的、个性化的需求,不仅没有概念,而且在思想认识上也没有准备。2014年,我国楼市销售下滑7.6%,这是在退出行政干预、房贷松绑、各地救市不断等“托市”背景下取得的不易成绩,如无这些政策干预,下滑幅度会更大。在这背后,投资需求退场、无效供应、保障房空置与住房需求嗷嗷待哺并存,这已经表明,未来开发商要生存,必须要建设“好房子”。
未来,我国消费需求将告别模仿式、排浪式,迎来差异化、定制式。在住房领域,“85后”和“90后”将替代“70后”和“80后~85前”,成为住房市场需求的主力军。马佳佳一句“90后不买房”尽管言过其实,但惊出万科一身冷汗,背后折射出未来住房消费将完全不同于过去,小米的“You+公寓”之所以被热捧就在于此,未来住房领域将完美地诠释差异化和定制式消费时代的全貌。
改善性需求接棒首次购房需求,尽管具有国际规律,但改善性需求的最大特征就在于差异性和个性化。到底是改善面积,还是改善人居环境,或改善公共服务配套,不同的改善性需求差别也非常大。而改善公共服务配套,又有改善教育配套、改善交通配套、改善医疗配套等区别。2014年以来,龙头房企之所以积极拥抱互联网,就在于互联网最接地气,能够消除信息不对称,能告诉开发商老百姓喜欢什么样的房子。
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