蔡雪梅：移动互联引发地产变革 “白金时代”或到来

近日，在“2014年度中国房地产移动互联网创新峰会”上，世茂集团副总裁蔡雪梅发表了自己对于当前地产行业一些看法。蔡雪梅认为，如果今天没有移动互联网，没有随之带来的新的模式与生态环境，也许房地产行业面临日渐衰退、利润微薄的穷途末路，但是今天移动互联的思维、技术的颠覆，让中国的房地产在“黄金十年”之后有机会进入到全新的“白金时代”。

后黄金时代房地产为何会衰退

蔡雪梅表示，黄金十年传统房企是以追求“土地”为本的价值最大化，所以开发模式是从买地开始到销售入账为止的“线性开发”模式，这种基于土地资源的开发模式中，关注的是速度、规模、利润，衡量企业的标尺是增长率、周转率、利润率。总之，是如何使土地价值最大化，所以产生了一系列同质的共性开发行为。这些共性行为使得房企在后黄金时代陷入困境。比如，因为要快，要规模，所以大量的产品复制，鲜有创新，最终进入到只有“价格门槛”的竞争红海；能做2的容积率，决不会做1.9，最大限度“强排”，偷面积、挤榨土地的或显性或隐性的各类空间剩余价值；盈利逻辑更多依赖单一的成本控制路径，但成本终是有底限的，尤其是在各类刚性成本如土地、人力、融资等不降反升的今天，导致行业利润率普遍下降的趋势；“千军万马过独木桥”的单一投资思维作祟导致土地成本一路飙升，一块土地被十几家“围剿”的现象已屡见不鲜，人为地增加了企业自身的市场风险和经营风险。

“以地为本”的开发逻辑下，传统的房企角色更多只是各类资源的整合平台，比拼“从拿地到造钱”的时间的快慢，收益的多少。由于市场长期的供需不平衡，所以不用付出更多，就已盆满钵溢；所以鲜见创新精神，少见匠心工艺，不见人性关怀；所以造成今日严重供大于求，大量的同质产品库存，陷入价格及利润竞争红海。面对这样的局面，行业应当更多的从内因进行反思——单一靠土地挣钱的时代将无以为继了，如果继续沿用这样的开发逻辑，房地产将难逃持续衰退的劫数。

螺旋开发理论与“白金时代”的可能性

所谓“白金”，蔡雪梅解释，是相较于之前十年围绕“土地资源”开发而产生的“黄金”价值而言的，在未来只有围绕“人性需求”开发才可能产生“白金”价值，因为“土地”是有形的，有限的，使用空间是终将被耗尽的；而基于人的“需求”的开发是无形的，无限的，可以无止境生长的，可高溢价的，所以，称之为“白金”。

蔡雪梅指出，之所以存在比“黄金时代”更好的“白金时代”的机会，正是源于白金时代的“螺旋开发”模式。蔡雪梅认为，移动互联思维中最根本的价值所在是“用户思维”，它好比这棵思维大树的“根”，用户思维归根到底是关于“人”的思维，包括看得见的“需求”，看不见的“人性”。商业的本质就是满足显性需求，释放深层人性，创造全新价值，所以基于用户思维的开发模式是螺旋式的，类似于人类的基因模型：从人的基础需求开始，产品及服务随着需求不断升级，循环延续、有始无终，每一个循环周期的终点也是下一个循环周期的起点。

这是一场关于“开发”的新变革，从“土地”开发升级为一个基于以“人”为主体的关于生命体验的全新生态圈，包含生活方式、生命成长，自我实现三个维度。企业可以基于围绕不同人群的不同生命阶段、家庭周期、经济基础、个性需求、生理感受、价值认知、圈层文化等，展开全然不同的投资策略、需求研发、个性设计、产品运营、资源重构、大数据营销以及云平台服务。

基于“人性需求”的开发逻辑，关注的是人性、体验、趋势，衡量企业的标尺是品牌力、变异力、繁殖力。移动互联，是人、物、思维的万物实时相联，品牌力是你与用户价值认知与情感粘性的相联能力；变异力是你与用户的产品生长诉求与个性差异服务相联的能力；繁殖力是你与用户需求的速升级、微创新、模复制的相联能力(规模化定制)。当我们以这样的视角再来看房地产的时候，会发现一个地产与万物相联的全新时代就在眼前。