聂梅生：2015年房地产市场跑赢国足 进入软着陆阶段

“中国的房地产在市场层面，我认为进入了软着陆的阶段。”这是全联房地产商会创会会长聂梅生在第六届住交会分论坛上的发言，她认为，2015年房地产市场的结构终于开始调整，开始完善。

与此同时，伴随着开年以来系列房地产政策出台，聂梅生判断，2015年房地产改革开始动真格，尤其是地根和银根。她甚至在论坛尾声打趣道，很看好2015年的房地产，连国足都赢了，房地产不能比不上。

市场：进入软着陆

过去的一年，房地产从黄金时代进入白银时代，已是家喻户晓的“名言”，这也侧面显示出2014年房地产差强人意的现状。

面对2014年中国房地产市场各项指标的全面下滑，聂梅生更是用了很多惊叹的词组，之如“惊心动魄”“超乎意料”“比较麻烦”等，来表达她的看法。

有数据显示，2014年11月份的国房景气指数为94.3，比10月份回落0.46点，聂梅生感叹道，“国房景气指数达到最低，比2008年、09年最低点还要低。”据此，她得出结论，中国房地产市场目前进入软着陆阶段。

另一个原因就是去年的房价的涨幅基本是在0线左右。“房价不能高于GDP，房价不能高于人均克制支配收入，今年就是0.1，0.2的样子，这也是多年来没有过的。”

但同时，聂梅生认为整个行业仍然不乐观。“2014年前11月房地产开发投资增速为11.9%，这个真的是很惊心动魄。”聂梅生说道，业内认为，低于18%的增幅，行业将出现问题，而此次的11.9%，是“超乎意料之外的下滑”。

截至11月份，将近6亿平方米的待销面积以及房企拿地面积骤然下跌14.5%等数据，让聂梅生直言开发商是真的没钱，并认为全行业进入资金趋紧状态。

政策：改革动真格

聂梅生说，中国房地产的致命点就是地根和银根。而政府近来在这两方面的频频举动，给2015年的房地产带来向上的阳光。

聂梅生认为，土地问题至关重要，目前中国仍然是土地财政，“今年也是4万亿左右的土地财政，如果地卖不出去，地方财政肯定会出问题。”

而在土地背后，是金融问题。聂梅生说，中国有600多个城市，2013年，84个城市土地抵贷款就有7.6万亿的余额，“这些都在银行里。土地一跌最先着急的就是银行。”

这是源于土地招拍挂加70年产权的模式引发的，农民在这当中什么都没得成。此次，《关于农村土地征收》的文件，在聂梅生看来，就彻底解决了上述的问题。

聂梅生认为，这标志着我国农村土地改革即将进入试水阶段。

“如果这次土改能够顺利完成，我觉得中国的经济有不可估量的作用。”而《加快培育和发展住房租赁市场的指导》让聂梅生看到REITs的即将到来。

“在房地产全产业链当中自有资金、银行贷款、各类基金，什么时候应该是自有资金进，什么时候银行贷款进，如果能够平衡地组合可以平抑房价。”聂梅生认为，类似REITs的金融产品非常重要。

对于系列政策的出台，聂梅生认为2015年中国房地产改革是动真格的，市场结构开始进入调整状态。