2014年厦门楼市告别疯狂 高起价低溢价成为市场主流

供应缩减至近六年来新低

　　2014年土地市场成交规模大幅缩水。受土地供应减少的影响，2014年共成交24幅地块，相比2013年减少了一半，规划总建从去年的390.73万平方米减少到221.94万平方米，政府共吸金172.54亿元，同比下降52.8%;其中商住地块成交10幅，相比去年减少4幅，规划总建137.34万平方米，同比下降17.5%，成交总额158.37亿元，同比下降15.6%。2014年厦门土地供应持续下滑，商住用地总建供应量却反涨。2014年厦门经营性土地供应建筑面积336.97万平方米，同比下降17.2%;其中含住宅用地供应建筑面积204.00万平方米，同比上升17.0%。从地块属性占地面积看，新增供应中商住用地所占比重持续增大，共13幅，达78.80万平方米，占比达57.2%。

　　从区域分布看，在经历2012、2013年集美区和翔安区轮番唱戏后，同安区去年成为政府重点供应区域，全年共供应6幅，以37.83万平方米荣登供应面积榜首位置，商住用地较为突出，集中在环东海域片区;集美区和湖里区供应相差不大，分别以6幅、28.58万平方米和5幅、26.13万平方米位位列二、三位;海沧区供应地块幅数最多，达10幅，但地块规模一般，以21.63万平方米、15.7%的占比排名第四位，而翔安区的供应土地规模与海沧接近;受地块稀缺的影响，思明区的土地供应依旧垫底，全年仅供应2.20万平方米。

　　高起价低溢价成市场主流

　　过去一年房地产市场走势不明朗，这也导致了流拍地块的增加。与2013年相比，尽管2014年土地市场的供应量一直维持低位，但是流拍率却走高，全年29幅招拍挂地块中有5幅出现了流拍现象，在近几年厦门土地市场中较为罕见，其中不乏商住地块。

　　虽然土地成交规模呈逐渐下滑态势，但土地价格却仍然坚挺。基于楼市行情的低迷，去年供地计划也显得更加谨慎，全年商住土地成交完成率仅为年初计划的三成不到。而在2013年房价大幅上升的市场背景下，政府也调高了商住地块的起拍价，虽然不能直接决定土地成交价格，但是作为土地起始价格的参考，势必会推动土地价格的上涨，面对土地供应缩水，而开发商需求旺盛等因素，导致土地价格节节攀升。

　　起拍楼面价的调高，直接减少高溢价的可能性，低溢价成为市场主流。2014年全市经营性用地的总溢价率为43.8%，同比下跌51.4个百分点。在商住地块中，去年多数的溢价率维持在30%-60%之间。

　　岛外四区高价地全部被刷新

　　尽管今年市场环境一般，开发商拿地较为谨慎，但各区域高价地还是接踵而至。去年全年累计成交土地中，海沧区以7幅、52.17万平方米的总建成为去年土地成交规模最大的区域;商住地块成交楼面价方面，海沧区依然是岛外价格最高的区域。

　　从区域具体来看，海沧区去年成交的7幅地块中有3幅商住地块，楼面价突破1.5万元/平方米大关。

　　翔安区去年的土地成交以商住用地为主，其中2幅位于新店核心区，成交楼面价在1.2万元/平方米以上，值得一提的是海晟力压住宅、路桥等房企，以58.0%的溢价率夺得2014XP04地块，再次刷新了该区域高价地，另外两幅地块则由世茂和国贸控股竞得，翔安新城发展再添新血液进入。

　　同安区虽然存量市场压力严峻，然而去年依旧出现了高价地，楼面价首次突破了万元关卡，也标志着岛外楼面价全面破万。