吕政：浅论高房价对我国国民经济的6大严重危害

　　商品住宅平均价格与家庭收入的比例主要取决于房屋建设用地供应量和居民的收入水平。由于我国人多地少，难以用美国等发达国家房价与收入的比例作为参照。另一方面，每套房屋的占地面积及其土地所有权也不具有可比性。从现阶段我国经济发展水平的实际出发，沿海一线特大城市、省会城市和地县城镇的商品房总价，分别控制在当地居民家庭10年、7年和6年可支配收入能够购买一套80平方米的商品住宅可能较为合理。在此基础上，房价涨幅不超过当年物价上涨率。

　　以大多数省会城市为例，如果家庭平均可支配年收入为6万元—7万元，7年收入之和约48万元，买80平方米商品住宅，每平方米均价为6000元。地、县级城镇商品房每平方米均价分别不超过4000元和3000元。商品房价格将随着居民收入的增长而逐步上涨。从目前的实际情况看，多数地区实现这一目标并不十分困难。如果政府适当降低土地出让金和一些税费，并抑制房地产业超额利润，把城镇商品房价格调节到合理水平是完全有可能的。其结果，既有利于激活城镇居民对商品房的刚性需求和改善性需求，又有利于化解高房价对城镇居民的经济压力下，扩大对其它商品和服务的市场需求。

　　第四，适时开征房产税，并实行差额累进税率。商品房交易增值收益，累进征收个人所得税，从行政性限购转向用税收杠杆抑制房地产投机和投资行为。开征房产税主要有两个目标，一是抑制投资与投机性需求，二是扩大政府税收来源。现阶段开征房产税的重点是实现第一个目标。因此可以考虑在全国城镇住房信息联网的基础上，结合人均居住面积，用于自住的第一套房不征，第二套少征，第三套及以上的商品房累进高征，提高不以自住为目的的商品房占有成本。

　　第五，国有企业不应退出房地产领域，而应成为建设公租房、保障房的主体，承担平抑商品房价格和房租价格的社会责任，不再充当抬高土地价格的先锋;取消经济适用房的建设和分配，放弃城镇商品房价格事实上的双轨制。

　　第六，从理论上讲，城镇房地产市场的供求应当完全由市场机制自动调节，前提条件是土地供给没有人多地少和粮食安全问题的瓶颈障碍，城乡土地可以自由买卖，不同地区的经济和社会事业发展相对均衡，城镇居民就业与居住可以跨地区自由流动，即自愿从高房价地区流向低房价地区就业和居住。但是我国现阶段还不具备这些条件。另一方面，市场机制也会出现失灵。因此政府对房地产市场的宏观调控和干预是必要的，当然应尽可能以经济手段为主，地方政府行为与中央政府的政策目标必须保持一致。

　　第七，由于几千年小农经济生产方式和传统价值观念的影响，国人对于房地产等不动产的多多益善的占有欲望，以及甘愿为儿孙留下财产的特殊国情，是其它很多国家难以比拟的。甚至一些人把这种价值观念和行为方式带到了国外。资本追求利润最大化的本质要求、地方政府对土地拍卖收益的过度依赖，根深蒂固的社会传统，收入差距的扩大，这些因素交织在一起，导致房地产市场的畸形。如果不运用现代市场经济的税收手段进行调节，如果没有政府以代表广大人民群众利益为出发点的有效干预，就难以培育起健康的房地产市场。