北京楼市豪宅危机已现 2016年供应量冲击3000套大关

　　从今年初丰台白盆窑拍出北京土地成交史上总价“高价地”后，北京土地市场就开启了高价地模式。之后丰台西局、海淀西北旺、朝阳孙河和东坝、丰台石榴庄及樊家村，北京新晋高价地不断加冕。如今，“高价地之火”已经蔓延至门头沟、昌平北七家乃至房山区域，大大突破人们的传统认知。北京2015年的卖地金额截至目前已达1920亿元，超越了2014年全年的成交纪录。

　　越来越多的人开始怀疑，北京楼市上演已久的“新高价地拍出，老豪宅解套”的逻辑能否延续。

　　“高价地”潮水汹涌

　　随着最近一期土地拍卖结果出炉，北京市房山区两宗地以总价68.63亿元成功出让，至此北京2015年内卖地金额已达1920.77亿元，超越了2014年创造的1916.9亿元成交纪录。

　　截至年底，北京市尚有位于通州区、怀柔区、昌平区、大兴区以及顺义区等多个区域共7宗土地待售，总起价67.75亿元。即使全部底价成交，今年北京市卖地收入也可高达1988.52亿元，只要略有溢价，北京全年土地出让金超2000亿元大关将毫无悬念。

　　北京市国土局资料显示，10月20日至今一个月的时间内，北京土地市场共出让土地25宗，成交额高达719.63亿元。“面粉贵过面包”的现象频出，区域地价纪录也频繁被打破。而且，土地热潮已经从北京开始向全国迅速蔓延。仅11月24日，广州、苏州两个城市共计成功出让了24宗地，总成交金额高达145亿元。值得注意的是，两个城市都有新的区域高价地诞生。

　　大型房企一位相关人士表示，三四线城市库存高企，风险不断加剧，一二线城市需求更为稳定，回归一线城市成为龙头房企的必然之选。

　　豪宅危机已现

　　轰轰烈烈的高价地“进行曲”让人们感到疯狂的同时，也嗅出了豪宅市场的危机。

　　“如果说今年1月，作为北京土地拍卖史上的总价‘高价地’——丰台白盆窑地块的诞生震惊了京城，那么此后楼市开启的高价地模式则让市场彻底沸腾。”一家机构观察人士表示，但现在高价地已经从丰台蔓延至昌平北七家、门头沟，乃至房山这些原本不具备承载豪宅的区域，不得不引起行业的警醒。

　　按照面粉与面包的逻辑，地价的攀升必然引发商品住宅出现高端化趋势。据统计，近期北京连续出现了10宗高价地，高价地必然打造成高端项目，如果算上2013年开始不断出现的高价地来看，未来新上市项目豪宅化已成为趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。

　　中原地产首席研究员张大伟表示，北京预计在2016年待售的顶豪项目达到50个，住宅数量则超过3000套。虽然对于豪宅项目来说，正常的销售周期都起码在十年以上，但在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重。未来入市的50个顶豪项目中，活得滋润的可能只有10个，10-20个能够勉强活着，更多的可能将遇到非常大的风险。

　　豪宅逻辑生变

　　一位长期关注北京豪宅市场的专家分析，目前豪宅市场的逻辑必将改变。原来新高价地一出，周边豪宅立即解套的情况可能不会再重演。

　　门头沟、昌平北七家、房山等地处五环外，乃至六环，远离城市核心区，同时区域内地段、配套、资源的缺失在短期内无法弥补。企业一味在产品上下功夫也不见得奏效。