张宏伟：非一线刺激 2016年楼市变局中对房企的建议

　　2016年2月26日，国家统计局公布2016年1月份新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：

　　（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，上涨的城市有38个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为4.1%，最低为下降0.8%。

　　（二）与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，上涨的城市有25个。1月份，同比价格变动中，最高涨幅为52.7%，最低为下降4.9%。

　　总的来看，由于“330新政”、央行“双降”、地方性的救市政策等发力，一线城市、部分二线城市（比如北京、深圳、广州、深圳、合肥、南京、苏州、南昌等）在2015年去库存取得初步成效，尤其是在2015年四季度，由于去化速度提升，上述城市短期市场基本面有所改变，已经没有去库存压力，甚至上述部分城市比如深圳还出现房价过快上涨的特征。

　　进入2016年，非限购城市首套房首付降至两成，财政部等部委也针对非一线城市展开营业税、契税等优惠措施，公积金政策也进一步宽松；2月26日讯，G20(二十国集团)财长和央行行长会议在上海开幕。周小川表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在中国银行业总贷款占比仍较低，仍是安全产品。房地产市场也需要逆周期调节。至此，我们可以判断，住房的信贷政策仍然会继续宽松。

　　从市场预期的角度及实际市场表现来看，上述城市尤其是一线城市再次出现热闹行情，春节之后一线城市和部分二线城市仍将继续表现火热。比如国家统计局发布数据显示，2016年1月与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有38个，市场主力已经步入上行通道；春节之后上海出现千万豪宅抢购的现象，其他一线城市也频频出现二手房跳价的现象；一线城市土地市场“高价地”仍然频出等。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，上述一线城市、部分二线城市市场基本面的快速好转透支了市场需求，以深圳为例，由于房价上涨幅度领先全国，价格已经严重透支，再以上海、南京等商品住宅市场为例，由于2015年下半年以来需求的透支，2016年尤其是下半年这些城市楼市也会因此进入市场调整期。

　　同时，我们看到，上述一线城市、部分二线城市基本面好转的背后，并不是所有城市市场基本面都已经好转，半数二线城市、大部分三四线城市仍然面临去库存压力，对于2016年来讲，开发商应该因时而变，不同城市采取不同的销售策略、布局策略。

　　基本面较好城市：一线城市调控预期加强，把控好2016年上半年最后的跑量“窗口期”，不要恋战市场

　　从市场供求关系或库存去化周期角度来看，开发商推盘策略也应分城施策。在北上广深等一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力（比如：截止2016年1月，一线城市均已降至10个月以下，北京8.83个月、上海（不含保障性住房）6.39个月、广州8.42个月、深圳6.66个月，二线多个城市也已经降至6个月以下，如南京3.52个月、苏州3.39个月、南昌5.61个月）。

　　此外，2015年全年，由于“330新政”、央行“双降”、930降首套首付等救市政策频发，整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下快速回暖，下半年尤其是第四季度这些市场步入量价齐升的状态，或者已经出现买涨不买跌的行情。此时，我们也坚信，当一个城市市场供求关系基本面不存在问题时，那么，这些城市的房地产市场交易状况始终会回归合理与健康，因此，总体来看，一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求，市场中长期仍然看好，此时，对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。