市场观察
预期被拔苗助长 市场狂飙为哪般?
这次土拍的杀伤力有多大,市场已经给出了部分答案。之所以是部分,因为影响还未完全释放。得益于此次地价引导,接下来地块的推出,诞生新一波高地价的可能性并不小。因为,预期被撑高了。
有一个细节不得不提。在当天土拍会上,报名举牌的房企众多,达29家之多,但真正举牌参与竞价的仅约三分之一。而在楼面价接近2.3万元/平方米时,只剩在地块所在区域有销售楼盘的两家房企在厮杀。当金额不断上升,现场也不断爆出惊叹之声,其中则不乏来自竞拍房企的疑惑:离谱了。
据观察,这其实是个算账问题。在竞拍之前,每家房企都已算好自己的拿地上限,超过上限则意味着风险。毕竟每家房企的产品溢价能力和成本控制能力不同。不过,抛开这个层面,相比那些个尚未进来的大鳄,阳光城和保利更有近水楼台之优势。从保利的角度来看,若把该项目与一路之隔的现有项目联动开发,平摊成本,地价可以低掉8000元/平方米左右。而阳光城现有项目地价则更有优势。也难怪业内人士要说,该高价地的账也许只有现场拼刺刀的保利和阳光城算得清楚。
不过,成本平摊归平摊,在买涨不买跌的资金面前,能以多8000元/平方米的地价算成本,继而预期利润,为什么不呢?
于是,市场预期就这样被拔苗助长了,房价就这样大涨了。令人不解的是,此波大涨开盘似乎并未吓退购房者,反而引来部分购房者的追涨。多数楼盘销售表现还不错。这不得不引发思考——— 到底是市场要疯,还是只是被低估?市场上的资金到底有多大?
不得不说的是,当下的楼市中,投资客普遍存在,他们对市场更为敏感,也更乐于追涨。对他们来说,如何利用更多杠杠撬动更多财富才是核心。而这种局面产生的后果,一方面是房价继续攀高,受伤害的则是资金实力普通的购房一族。他们需要算的是自己的购房成本又增加了多少,自己的购房距离有外移了多少。另一方面,过快上涨的房价显然有跳出规律之嫌,有可能招致市场不必要的风险。毕竟,过高的房价导致的去化放缓和政策打压,对于高库存板块并不利。这也需要等待后市的继续验证。
需要说明的是,在市场经济下,任何经过市场自由选择的存在都是合理的。但一个良性而循序渐进的上扬市场,更符合市场发展规律,也符合当下经济发展需求。
2022-02-15 10:11
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