中国房地产市场盛宴与危机 是否会成为只涨不跌神话

　　其中一些城市的房价涨幅之大，已经让人“瞠目结舌”。如在新建商品住房中，房价涨幅最高的厦门同比已上涨44.3%，合肥、南京也分别达到40.5%和38.8%。除此之外，“北上广深”老牌领涨的一线城市，也继续保持房价不断上涨的势能，在高价位的基础上，房价的涨幅同样分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此，同比涨幅最高的合肥，上涨的幅度竟高达46.9%。

　　与此同时，土地市场也在轮番上演“疯狂”。

　　来自中原地产研究部的统计数据显示，今年前5个月，全国土地市场合计有105宗高总价地块，成交总价为3288.2亿元，其中上市公司比例明显占绝对多数，89宗为上市公司获得，合计金额为2760亿元，占比为84%。

　　这些钱从何而来?对此，同策咨询研究部总监张宏伟分析，去年下半年以来，房企融资成本大幅降低，国企、央企和评级较高的上市房企发债规模很大，动辄数十亿元、上百亿元规模，使银行信贷以及各路资金对其“输血”，提供了资金支持。

　　根据媒体引用广发证券报告的数据，2016年1~7月，其监测的重点上市房企共发生银行贷款227笔，合计贷款总规模1562.94亿元，与2015年同期相比上升138%。银行授信方面，7月共有11家上市品牌房企获得银行授信，涉及额度263.9亿元，环比上升568.1%，为16年以来最高水平。

　　除了银行的信贷融资，信托计划、私募基金、银行理财甚至P2P等渠道进入房地产。中债登发布的《中国银行业理财市场半年报(2016)》的统计数据显示，截至2016年6月末，投向实体经济的理财资金余额16.03万亿元，投向房地产业的占比为13.06%，意味着有2.18万亿的理财资金余额“输血”房地产。

　　实际上，不仅仅是银行贷款、公司债等渠道，房企的杠杆融资已经延伸至前端的拿地环节和土地出让金首付环节。

　　“房地产企业从拿地到开发的过程中存在着多个杠杆融资的窗口，我们观察到越来越多的房企在拿地环节就已经开始引入杠杆资金，尤其是在主流城市高价地中并不鲜见，我们认为这种模式在一定程度上进一步减少了房企自有资金的投入，未来市场调整周期中会存在放大风险的可能。”中信建投证券研究发展部房地产行业研究团队近日注意到，部分企业在土地竞拍环节引入夹层融资，一般模式为：基金和房地产企业共同成立竞拍主体SPV，其中基金占据绝对控制权，基金以委托贷款的方式提供资金，资金来源中优先级包括资管计划、信托计划、有限合伙等综合形式。

　　此外，购房尾款、物业费等ABS融资创新、非标债权融资和民间借贷等也在本轮房价上涨周期成为一些房企融资的手段——部分杠杆配资蕴含着巨大的风险。

　　拿下上海顾村地块的信达地产(600657.SH，下称“信达”)，今年年中就曾引发媒体集中关注。2015年7月至2016年6月的一年中，信达先后在全国各地高调夺得9幅地块，合计涉及资金超过350亿元，其中超过一半刷新了价格纪录，其中，顾村地块总价58.1亿元，楼面价3.7万元/平方米，溢价率罕见地超过了300%。与之形成对比的是，该公司2015年全年的合同销售才105.2 亿元。财报显示，从2011年至2015年，信达地产经营活动产生的现金流量净额一直为负，分别约为-1.76亿元、-22.25亿元、-32.05亿元、-58.32亿元和-43.46亿元。其2015年资产负债率高达83.24%，突破了国企80%的红线。

　　“如果面临市场调整，房企面临违约风险，相关杠杆基金有权竞得土地，并有处置权。今年我们跟踪的部分土地成交背后首付款放杠杆的情况并不是个例，由于在参与拍地环节企业实际投入的资金比例较少，在此轮高价地潮背景下面临的风险更大。”中信建投房地产行业首席分析师陈慎如是认为。

　　但张大伟表示，未来三年，如果这些高价地周围房价上涨不超过100%，这些高价地都将面临巨大的资金压力与入市难度。