中国房地产市场盛宴与危机 是否会成为只涨不跌神话

　　1994年，分税制开始推行，缺钱的地方政府有了卖地冲动。而此时，中央要求政府要垄断土地一级市场，地方政府逐渐成为唯一卖家。两者因素相叠加，一个既想卖地，又能卖地的唯一实体出现了，土地+财政这才算是正式登上历史舞台。

　　“土地财政”在随后的20年时间里野蛮生长。按照记者的计算，从1999年至2015年，这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的时期，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。

　　2003年，我国土地出让总收入5421.31亿元，当年地方财政收入为9850亿元，占比首次突破五成达到55%;2010年，我国土地出让总收入为29110亿元，当年地方财政总收入为40613亿元，占比高达71.68%。

　　而在土地纯收益方面，记者在查阅大量资料后统计出，自2003年的1799.1 亿元到2014年的 8988亿元， 这12年间地方政府获得的土地出让纯收益约为70433亿元，平均每年5869亿元。

　　而从2003年到2014年，这期间的地方政府土地出让总收入约为23.55万亿元，总体来看，这12年间土地出让纯收益占到总收入的29.9%。

　　这个比例与此前学界的一些估测有些差距，后者一般认为在扣除掉征地拆迁等费用后，土地出让的纯收益大约在四成。

　　一位不愿透露姓名的国土资源部专家对记者表示，一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右，换言之，只要该地块能够最终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超过25%的纯收益。

　　土地财政之所以为社会所诟病，主要原因是地方土地出让纯收益的多寡，除了会影响地方政府经营城市的能力，也会直接影响民生领域工作，因此地方政府必须经营好土地出让这一环节，客观上推高了土地价格。

　　最新国土部数据显示，2016年上半年全国土地出让面积9.15万公顷，同比增长0.1%。土地出让合同价款1.32万亿元，同比增长24.8%。

　　从此可以看出，在土地出让面积几乎未变的情况下，土地出让合同价款却增加了24.8%，也说明今年上半年的土地价格有了较大幅度的上涨。

　　中原地产市场部总监张大伟表示，2016年前8月，50个大城市土地出让金累计达到了1.51万亿，相比2015年同期的10022亿，上涨幅度达到了约51%。

　　一位国土部专家认为，近期部分二线热点城市出现房屋销售热闹现象，土地市场进而出现连续高价成交的情况，究其原因，一方面是在货币宽松政策影响下，房企的融资成本下降，资金充裕;另一方面，在整体经济结构转型过程中，新产业发展不可能一蹴而就，各级政府面临较大的财政压力，土地出让收入成为了地方政府阶段性创收的主要来源。

　　鉴：泡沫与危机

　　中国楼市会成为只涨不跌的神话吗?

　　中共中央政治局7月26日召开会议，会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，会议上提出“抑制资产泡沫”，被业内普遍认为应该涵盖了房地产市场泡沫。

　　周景彤告诉本报记者：“这一表态可以理解为房价不能涨太高了。”