赵卓文：土地增值税就是悬在开发商头上的一把剑

事实上，绝大多数的房地产项目，在超过上述条件下，都没有完成清算。 

2、在未清算前，实行的是土地增值税的预征。

2010年6月3日《关于加强土地增值税征管工作的通知》规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%（销售收入），中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。各地根据条件，近年不断上调土地增值税的预征税率。

例如，广州市地方税务局从2012年开始，广州市写字楼（办公用房）的土地增值税预征率由2%调整为3%。普通住宅2%，非普通住宅3%，别墅4%，商业营业用房和车位4%。

国内不少地方，把土地增值税的预征税率提高到了5%。

3、实际的情况是，土地增值税预征后，进行项目土地增值税清算的比例并不高，很多项目处于未结算状态。更多地方税务局采取了按销售总额一定比例结算的方式，来了结项目土地增值税。严格按照四级超率累进税率来清算土地增值税的项目并不多。

4、上市房地产企业大多预提项目的土地增值税。一方面，预提土地增值税后，企业利润降低。另一方面，土地增值税的交纳有一个延后的过程，这就增加了企业资金的流动性。

这就形成了央视所说的问题。

事实上，144家上市房地产企业的报表，是对公众公开的，相对规范可靠。但全国另外有35000家开发商，不属于上市企业，报表不需要公开，就难以评估了。

如此分析下来，可以看到，土地增值税的征收，是一项复杂的工作。

用几个全国统计数据来测算出全国开发企业欠缴土地增值税高达3.8万亿元这个“惊人数字”，当然难言准确。

45家上市房企集体声讨，确实也有道理。这些企业，确实没有“欠缴土地增值税”。

房地产行业有很多潜规则。

土地增值税的预征和清算，就是其中之一。

对很多开发企业而言，如果土地增值税严格按税法规定的时间和条件进行清缴，项目就不那么“好玩”了。

甚至可以说，土地增值税，是悬在开发商头上的一把剑。

在三中全会结束后，这样一个敏感时期。央视捅出了土地增值税这个老问题，耐人寻味。

虽然，央视借用了一些研究人员的数据，被房地产业内批为“不专业”。但这次央视的举动表明，管理层和各地方政府已经认为，开发商存在暴利，需要通过强化土地增值税的预征和清算工作来削减开发商的利润。 

这两年来，各地土地增值税的预征税率不断提高，这是一个信号。

最近，广州、深圳等地出台的地方房地产调控政策中，都有一条针对开发商土地增值税的条款。这也是一个信号。

央视这一次的报道，也不应简单看作是新闻媒体的又一次“星巴克”事件。

开发商要小心了。

2013，买房的人怕房产税，建房的人怕增值税。