郁亮：2019年万科需要收敛聚焦、巩固提升基本盘！

第二，行业集中度上升，头部企业间竞争激烈。

今天中国TOP3包括万科在内的发展商共获得13%的市场份额，超过1/8；

ToP10的发展商是28%的市场份额，超过1/4；

TOP20的市场份额为39%，ToP30为54%，ToP50为64%。

这说明头部的企业越来越重要，50家开发商获得2/3的市场份额，这说明竞争也会越来越激烈，而且是重量级选手之间的相互竞争。如何在市场中脱颖而出，考验的是方方面面的能力。

第三，行业的转型绝非易事。

若干年前，包括万科在内的很多同行都尝试转型，但是行业转型是非常不容易的。

首先，我们都觉得需要找到和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。

当我们做物业、物流的时候，发现每平米赚的钱都是以了几毛、几分为单位时，大家便觉得无从下手。

这时候觉得开发业务有很多水分可以挤？要不省省吧。创造出的利润可能比物业、物流多很多。但是这样我们能有未来吗?

尽管房地产行业还不错，但是不代表我们未来还能靠吃这口饭活下去，所以我们必须要做新业务。

做新业务的时候，让赚大钱的人去赚小钱，难度太大。到今天为止，坦率而言，似乎没有什么特别成功的转型案例。

我们的行业还是有机会的，机会在哪里？中国的城市化进程仍在继续，房地产仍然会维持较大规模。

我们还有大概20个点城镇化率的空间，过去城镇化水平还有一些水分，比如部分农民工进城务工后，还未真正转为市民，所以城市化还有机会。

如果说第一阶段城市化以农民进城打工为标志的话，现在第二阶段的城市化已经开始，那就是都市圈化，比如粤港澳大湾区、长三角一体化、京津冀一体化以及中心城市都市圈等。

这其中依然有很多机会，比如粤港澳大湾区中有香港、广州、深圳三个核心城市，各具不同的特色和能力，这在全球范围内也不多见，所以有机会。

另一方面，不同地区、不同业态之间不平衡不充分的问题还非常明显，比如住宅消费并不是整体过剩，而是有些过剩。有些还没被满足，这就是为什么要“限“的原因。

关于租购并举，购的部分已表达很充分，但租的部分才刚刚开始，人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务。很多房子越做越漂亮，环境也越来越美，但是从空间、内容到服务，还远远跟不上。

所以，以都市圈化为主要特征的城市化还在进行，行业的不平衡不充分问题还很明显，我们的机会、潜力仍然是存在的。

正因为行业发生这么大变化，万科更需要“收敛聚焦、巩固提升基本盘。”

在“收敛聚焦、巩固提升基本盘”方面，我们要实现什么样的工作目标？

2019年面对高度的不确定性，我们应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维。

围绕“城乡建设与生活服务商”的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗、持续刨造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，稳住基本盘。

这是我们2019年总的指导思想，具体来看要做以下五件事情，实现五个工作目标。

第一，基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。

基于战略指的是要从城乡建设与生活服务商战略岀发，通过战略检讨、业务梳理，明确发展方向。

我们要把力量聚焦在主航道上，每个BG、BU都要明确自己的主航道，也就是主要业务。通过聚焦主航道，巩固提升基本盘。只有基础打的更扎实，才能发展的更好。

第二，基于市场，梳理、调整、配置好资源（项目、资金和组织资源）。

万科现在有15000亿资产，这些资产都需要认真梳理，这也是明年的重点工作之一。

梳理资产、摸清家底后，我们还要调整好资源，把不好的资源、没潜力的资源、闲置的资源、浪费的资源处理掉，我们要把不好的牌打掉，换回一些些好的牌来。

最后，我们要配置好资源，包括项目、资金和组织资源，把资源用在对万科未来更有发展潜力的业务上去。