楼市未来发展仍有较大空间 房企融资额环比大幅下降

2019年以来，随着房企融资能力分化加剧，境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健的房企普遍披露融资计划。不过，从房企的融资规模来看，2月份比1月份明显回落。

根据同策房地产研究院的统计数据，2019年2月，万科、恒大、绿地等40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。

同策研究院研究员朱莉莉指出，“经过2018年史上最长周期的资金困局，房企融资能力渐渐成为另一张房企排位表。开年以来融资环境多变复杂，因此预计2019年房企融资环境依然很紧张，房企资金承压将成常态。”

朱莉莉分析认为，从融资渠道来看，各类型债权融资方式额度降幅明显，跌幅最高达68.7%。2月份，受监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计552.88亿元，其中债权融资额为551.94亿元，环比下降37.31%（1月债权融资总额880.40亿元）。

其中，2月份房企发行公司债共融资363.25亿元，环比上月的512.62亿元下降29.14%。其它债权融资总额57.52亿元，较上月183.75亿元大幅下降68.7%。

此外，中期票据融资总额为53.52亿元，较上月的68.7亿元下降22.09%。境内银行贷款融资额度44.74亿元，环比上月的85.65亿元下降47.76%。信托贷款融资总额32.91亿元，环比上月29.69亿元小幅上升10.85%。

2019年开年以来，外币融资总额稳居首位，占比逐月攀升。2月，外币融资总额357.7089亿元，占比64.7%；1月，外币融资总额占比56.22%。这意味着，在境内融资渠道有所放缓的环境下，境外融资渠道也不甘示弱。

同策集团首席分析师张宏伟认为，“龙头房企的规模竞争可能引起行业的重新洗牌。行业预期悲观的情况下，部分中小房企可能进一步陷入资金困境，未来半年到一年，龙头房企在行业下行调整周期中会迎来比较好的并购机会。”

全国土地市场交易总体呈下滑态势

据某研究院监测数据显示，2019年2月份，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比上月减少929宗，比去年同期减少275宗；成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%，同比下降30.36%；平均成交楼板价2315.97元/平方米，环比上涨15.68%，同比下降7.5%。

从成交楼板均价来看，一线城市成交楼板均价为11008.22元/平方米，环比大幅上涨106.3%，同比上涨13.41%；二线城市成交楼板均价2553.6元/平方米，环比上涨1.29%，同比下滑23.94%；三、四线城市成交楼板均价1117.64元/平方米，环同比分别下滑2.27%、6.76%。

值得关注的是，多数房企拿地意愿并不是非常强烈。据某研究院监测数据显示，2019年前2个月，买地金额TOP20上市房企拿地集中度基本不变，而成交建筑面积TOP20上市房企拿地集中度则略有下滑。

从成交金额来看，TOP20上市房企前2个月月共计成交2593.01亿元，占全国土地成交金额的48.86%，占比同比上升0.2个百分点；而从成交建筑面积来看，TOP20上市房企共计成交5756.56万平方米，占全国土地成交建面的22.88%，占比同比下滑4.42个百分点。

另据中原地产研究中心统计数据显示，2019年前2个月，热点城市土地溢价率基本保持在10%左右，保持低位；另外，8家房企权益拿地总价均超过100亿元，其中万科以283亿元居首。

中原地产首席分析师张大伟表示，2019年开年，全国多个城市土地成交依然处于调整期，特别是一、二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。但楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业整体拿地意愿不强烈。加上信托等资金监管严格，融资渠道受阻，房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。

“去年有些房企计划支出的拿地金额并没有花完，行业进入调整期后，融资渠道不畅通，房企最终主动选择了收缩投资战线。”有房企高管向记者表示，2019年是房企还债高峰期，有些房企已经将股权大比例质押去融资，为了抵御行业风险，缩减投资并不令业内意外。

张大伟则认为，总体来看，房地产去杠杆已成为趋势，一、二线城市限价政策导致项目入市难，都会降低房企拿地意愿。但仍有部分企业积极拿地，一方面是有些地块是通过股权转让获取，价格可能低于市场预期；另一方面则是当下一、二线城市土地供应明显增加，加上近期房企融资难度较以往有所降低，个别企业资金压力有所缓解，所以增加土地储备。