成都楼市2013年交房季热闹启幕 首置首改等名称盛行

　　当首置、首改等名称盛行，侧面也反映出购房者对手中住宅交易需求。过去十多年，中国的房地产市场是“增量”市场，但随着城市化，尤其是大城市城市化的逐步成熟，以存量房为主的二手房市场在房地产业中所占据的权重也越来越高。

　　如果以二手房市场的标准来衡量新房，业主会有哪些全新的产品诉求？根据对最近几年来的重点交房案例统计，在过去几年，购房者看重的是自己户型结构或者关于房屋质量的问题，但当房地产市场越来越规范、购房者本身也越来越成熟时，许多购房时难以言明的品质细节，反倒成为房屋日后居住舒适性、升值高低的决定性因素，例如：物业服务、外墙立面、园林景观等。

　　在近日成都商报推出的《二十年成都中等收入家庭不动产增值报告》中，就影响物业增值的多个要素进行了详细解读。关于这个问题，笔者也征求了多个业内专家的意见，其中“购入价位、物业的地段以及物业品质”成为被专家提及最多的三个要素。

　　要求多样化 仅及格难讨业主欢心

　　早先置业时，购房者看重的是自己户型结构或者关于房屋质量的问题，但当房地产市场越来越规范、购房者本身也越来越成熟时，许多购房时难以言明的细节，反倒成为房屋日后居住舒适性、升值高低的决定性因素，例如：物业服务、外墙立面、园林景观等。

　　临近年底，成都许多项目进入交房期，银泰·泰悦湾是其中之一。据该项目的负责人透露，之前在前期销售时与业主沟通时，开发商就已经意识到，物业的基础工程质量不再成为业主关心的唯一核心问题。

　　泰悦湾的相关负责人表示，业主对于物业品质的关注在开发商的意料之中，对过去几年市场的总结可以发现这样的变化非常明显。以前业主可能只是希望开发商能够做到60分，及格就成，也就是说房子的主体质量没问题，但现在业主可能希望开发商能做到80分，不但基本质量没问题，还能体现出比较好的品质。

　　“事实上，通过对过去成都几个在二手房市场表现抢眼的标杆楼盘的考察我们可以发现，这些项目的开发商都不只满足于做到60分及格，而是在开发品质上有了更多的提升。而这对于物业后期的保值增值都有帮助，这些项目的二手房价格和租金价格保持坚挺。”一位业内人士分析说，物业的品质，尤其是在二手市场的表现不但关系到开发商的名声，而且对其未来的长期发展有重要作用，可以想象的是，随着市场越来越成熟，业主的要求会越来越高。

　　追求物业升值 需破三大瓶颈

　　就“购入价位、物业地段、物业品质”这三大由业内人士提出的增值要素，笔者与2012年中购入泰悦湾的业主刘先生进行了深入交流。当将这三个因素进行阐述后，刘先生结合自己的购房经验进行了分析。他说，如果这三个问题处理不好，未来物业升值就会面临诸多瓶颈。

　　“我当时买泰悦湾的时候，实际成交价格不到11000元/平米，事实上今年在金融城及周边区域内，大部分清水住宅的价格都已经超过了这个水平，少则一两千，多则三四千。等交房一两年之后，我相信这里的二手房平均价格会至少可以达到15000元/平米以上”，刘先生分析。

　　而从物业地段和物业品质两个指标上来看，刘先生认为泰悦湾的优势比较明显。从交通上来说，泰悦湾处于天府大道和科华南路之间，这是成都两条主要的南北向干道之一。在目前的成都金融城一期和二期，泰悦湾是少有的纯居住社区，几乎所有的房源都可以看到锦江江景，而且视野非常好。